✅ 🧑🏫Hogyan állapítsuk meg az ingatlan állapotát?

 

✅ 🧑🏫Hogyan állapítsuk meg az ingatlan állapotát?

 

Az ingatlan állapotának megállapításához szakmai szempontok szerint történő diagnosztikai mérés-értékelés szükséges.

Alapjául szolgálhat az Ingatlan-nyilvántartási Hatóság által kiállított Tulajdoni lap, a Földhivatali térképmásolat, a korábban elvégzett értékbecslés és energetikai tanúsítvány megléte, valamint praktikus tudni, hogy mennyi a lakások és házak várható élettartama, amelyekről a korábbi blogbejegyzéseimben már részletesen közreadtam az infokat.

Az ingatlan állapota nagyban függ a karbantartás, felújítás és korszerűsítés megvalósításának mennyiségétől és minőségétől.

A karbantartás a problémamegelőzést jelenti és a korábban már kialakított műszaki állapot fenntartására, megőrzésére koncentrál, a rendeltetésszerű használatból adódó  elhasználódás kivételével.

Ide tartoznak:

-       hibaelhárítás (azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok azonnali eseti megszüntetése)

-       tervszerű karbantartás (tervezetett rendszeres állagmegóvás)

-       időszerű karbantartás (rendeltetésszerű használatból eredő problémák megoldása az észleléstől számított fél éven belül)

Felújítás alatt a teljes ingatlant érintő általános javítási, építési és szerelési tevékenységek generálmegvalósítását értjük, amelyek által a korábbi optimális műszaki állapot visszaállítható.

A felújítás mértke szerinti szegmentálás:

-       teljes felújítás (teljes ingatlant érintő külső-belső javítási munkák)

-       részleges felújítás (főszerkezeti általános javítási munkák)

A korszerűsítést tekintve elmondható, hogy ide tartozik minden olyan tevékenység, amely célja az ingatlan épületeinek, részeinek és berendezéseinek elavultságát, gazdaságtalanságát megszüntető, valamint hatékonyságát, teljesítményét, hasznosítását, biztonságát, komfortérzetét, élményfaktorát, környzettudatosságát és gazdaságosságát fokozó korszerűsítő beavatkozás.

 

Az ingatlan állapotának pontos megállapításához szükség van a várható élettartamuk meghatározására, majd ebből kiindulva meghatározhatjuk a minimálisan elvárható állapotát.

Ha konkrét számokat szeretnénk látni, akkor az átlagolás lehet a segítségünkre, hogy átlagos kivitelezés mellett, átlagos minőségű alapanyagok felhasználásával, rendeltetésszerű átlagos használattal és megfelelő átlagos karbantartás megvalósításával és évi 1% átlagos amortizációval számolva mennyi a különböző építési módszerrel felépített ingatlanok várható élettartama.

A várható élettartamot időrendben növekvő sorrendben rögzítettem:

-                Vályogház 50 – 80 év

-                Könnyűszerkezetes ház 70 – 90 év

-                Monolit vasbeton ház 80 – 100 év

-                Panelház 80 – 100 év

-                Acélvázas ház 100 – 150 év

-                Terméskő falazatú ház 100 – 200 év

-                Vasbetonvázas ház 150 év

-                Falazóblokkos ház 150 év

-                Téglaszerkezetű ház 150 – 200 év

A hivatalos élettartammeghatározásból látszik tehát, hogy egy átlagos panellakás is valószínűleg kisebb nagyobb problémák nélkül kibír majd 80-100 évet, ugyanakkor ezek az épületek jelenleg 40év körül vannak, tehát még legalább ugyanennyi várható élettartamúak és várhatóan nem tartogatnak költségesebb meglepetéseket.

Ha az általános amortizációról beszélünk, akkor az avulás is szóba kerül, amely az idő múlása miatti értékcsökkenés.

3 fő eleme:

1.   fizikai romlás (az épületek szerkezeteinek aránya és romlása)

2.   funkcionális avulás (elavult és gazdaságtalan megoldások)

3.   környezeti avulás (mikro- és makro-környezeti hatások)

 

A földterület és a telek esetében antiamortizáció, tehát folyamatos értéknövekedés valósul meg, így az idő előrehaladtával a teljes ingatlan értékét növeli.

 

A fenn közreadott tudásanyagot keretrendszerbe foglalja az épületdiagnosztika, amely az elváltozások felismerését és az állapotmeghatározást célzó vizsgálatot jelenti.

A tudományosan, szakember által feltárt adatokra a tulajdonosoknak, az ingatlanközvetítőknek, ingatlanfejlesztőknek, ingatlankezelőknek, ingatlanbefektetőknek, biztosítási ügynököknek, valamint a vevőknek és bérlőknek egyaránt szüksége lehet.

A diagnosztika során valósul meg:

-       szerkezetek, építési módok, felhasznált anyagok felismerése

-       hibák felismerése, károsodás jellegének és okának meghatározása

-        állapotmeghatározás (hátralévő élettartam meghatározása)

-       műszaki állapot valódi felmérése és érintettek tájékoztatása

-       javaslattétel (vizsgálat lezárása, további vizsgálatok előírása, intézkedési javaslatok közreadása)

 

A helyszíni vizsgálatokra történő felkészülés során szükséges beszerezni:

-       Ingatlan-nyilvántartási adatok

(tulajdoni lap, térképmásolat)

-       Hatósági engedélyek, engedélyezési-, kiviteli- és megvalósulási tervdokumentációk

-       korábbi villámvédelmi és érintésvédelmi vizsgálati, valamint szabványossági felülvizsgálati jegyzőkönyvek

-       energetikai tanúsítvány

-       korábbi értékbecslések

-       tulajdonos, szomszédok és közös képviselő által közreadott infok

 

Az ingatlan állapotát mérés-értékelési módszerekkel meghatározó diagnosztika a helyszíni vizsgálatokkal folytatódik, amely során a korábban beszerzett dokumentumok és információk a valósággal történő összevetése valósul meg.

A mérések legalapvetőbb vizsgálati módszere az alkalmazható érzékszervek – szem, fül, száj, orr, bőr és a megérzés – felhasználása az állapotfelmérés során.

A látás segítségével azonnal észrevehetjük a hiányosságokat, elváltozásokat, ázásokat, penészesedéseket, kopásokat és az általános elhanyagoltságot is.

A hallás által a hangszigetelés vizsgálható meg, amelyben a szájüreg, a nyelv és a szájnyílás pozícióinak megváltoztatásával a mélytől a magas magánhangzókig artikulálhatjuk a hangokat, fokozottan figyelve a hangvisszaverődésekre a különböző felületekről. A valóban kiemelkedő hangészlelés készséggel rendelkezők akár az aktuális beázásokat is képesek észlelni csupán a saját hangjuk visszhangjából.

A különböző burkolatok és szerkezetek karbantartásának minőségére és mennyiségére is jó alkalom a fülelés, ugyanis a recsegő, kattogó, kopogó, dübögő és nyikorgó hangok jelzésértékűen megmutatják a karbantartás hiányát.

Általánosan elmondható, hogy az idővel üregessé vált felületek mélyebb hangot adnak ki, alapanyaguktól függetlenül.

A tapintás nagyon hasznos, ugyanis a felületek hőáteresztését, vagy a hőkisugárzását is észlelhetjük általa, valamint a hideg- és melegburkolatok típusait, felületképzését is kiválóan érzékelhetjük, de száraz kézzel még a párásodás mértéke is megállapítható.

Szintén a tapintáson keresztül érzékelhetjük a falfestések, fa- és fémmázolások, felületi egyenetlenségek, kiemelkedések, vertikális és horizontális ívek, valamint fugázási, glettelési és csiszolási munkák mennyiségi és minőségi megvalósítását.

A szaglás segítségével a különböző közműforrású szivárgások észlelhetők, akár a gáz, a víz, a csatorna, a fűtés, vagy az áramszolgáltatási elégtelenségek esetében egyaránt.

A megérzés alkalmazása a legkevésbé tudományos megközelítésű állapotfelmérési módszer, azonban a 6. érzék, az intuíció fejlesztése a személyes tapasztalatszerzés mellett szakmai tevékenységekben is fontos lehet, amennyiben szándékozunk elkerülni a megtévesztést.

Szemrevételezési eljárás során a protokoll megköveteli a célmeghatározást, ami pontos alaprajzi méretfelvétel és belmagasságmérés lehet, ezután már csak lézeres távolságmérő eszköz használatával készülnek el azok az egyszerű mérések, amelyek a számítások adatait biztosítják.

Ezek az adatok a tulajdoni laptól a valóságban eltérhetnek, személyesen így jártunk mi is, amikor 65nm alapterületű lakást szándékoztunk 3 gyermekes CSOK segítségével megvásárolni, azonban több ingatlankereskedő is közölte, hogy nekünk nem adnak el lakást, mert esetünkben az állam megbízásából érkezik szakember lézeres távolságmérővel, így azonnal kiderül, hogy a az alapterület még az alapelvárásként megjelölt 60nm-t sem éri el.

Legnagyobb megdöbbenésünkre volt olyan újépítésű lakás, amely több, mint 10nm-rel volt kisebb a meghirdetett alapterületnél, azonban ez csak a későbbi eladáskor derülhet ki, amennyiben állami támogatás nélkül szándékozik valaki megvásárolni az ingatlant.

A készültségi szinttől függően a legtöbb esetben szemmel láthatóak a hiányosságok és a kivitelezési elégtelenségek, azonban legtöbb esetben ezek a burkolatok alatt rejtve vannak.

Életünk legfontosabb döntései közé tartozik az ingatlanbefektetés, ezért mindenkinek javaslom, hogy:

kérjük ingatlandiagnosztikai szakember segítségét!

A diagnosztikai szakember tudományos eszközökkel és módszerekkel, a szakmai tudásával és értékes tapasztalataival végzi el helyettünk a mérés-értékelést, amelyért felelősséget is vállal.

A diagnosztika általában fontossági sorrendben valósul meg, először az alapozás kerül elemzésre, majd az elsődleges tartószerkezetek, a főfalak, a teherhordó szerkezetek, az áthidaló szerkezetek, a térelfedések, a födémek, majd a pillérek és oszlopok.

Ezután a másodlagos tartószerkezetek következnek, amelyek a szelemenek, lépcsők, erkélyek, körfolyosók, függőfolyosók, fedélszékek, előtetők és rámpák lehetnek.

Majd a térelválasztó és térelosztó kiegészítő szerkezetek következnek, tehát a válaszfalak,  kémények, aknák, szellőzőcsatornák és kürtők, amelyek szakipari szerkezetekkel egészülnek ki.

A legfontosabbak az épületasztalos szerkezetek, amelyek lehetnek faajtók, ablakok, kerítések, létrák, lépcsők, tartók, korlátok és rácsok, valamint az épületlakatos szerkezetek, amelyek ezeknek a fémből készült változatai.

Amint ezek diagnosztikája elkészült, a kemény- és lágy tetőfedések következnek, amelyeket a szaknyelvben héjalásnak neveznek.

Ezekhez kapcsolódnak minden tekintetben az épületbádogos szerkezetek, amelyek ereszcsatornák, fal-, ablak- és párkányfedések,

kéményszegélyek, hófogók és tetőkibúvó ablakok.

A következő diagnosztikai szegmensek a vízszigetelések, a hőszigetelések és a hangszigetelések, a festések és mázolások, valamint a tapétázások és a burkolatok.

Ez utóbbiakat elhelyezkedésük szerint és hőérzet alapján szegmentáljuk, fal- és padló, valamint hideg- és melegburkolatoknak.

Ezek után következnek az épületüveges szerkezetek, amelyek a nyílászárók, üveg- és előtetők, valamint a kerti építmények tekintetében válnak fontossá.

Diagnosztikai mérés alapján mérhető az álmennyezetek és álpadlók, valamint a gipszkarton szerkezetek, a gipsz és polisztirol fehérmunkák, az épületszobrászat és a hűtő-fűtő berendezések, tehát a klímák, kandallók és cserépkályhák szegmense.

A hővédelem tekintetében kiemelten fontosak az árnyékoló szerkezetek, amelyek közül a leghatékonyabbak - a redőnyök, a zsalugáter és a zsaluzia - az épület külső oldalán helyezkednek el, de ide tartoznak a belső szerelvények is, mint pl.: a reluxák, a szalagfüggönyök és a sötétítő függönyök.

A diagnosztika utolsó részében az épületgépészet kerül átvizsgálásra.

A hagyományos épületgépészet szakágai:

-     vízellátás

-     csatornázás

-     gázellátás

-     fűtés

-     légtechnika

A speciális épületgépészet szakágai:

-     személy-, és teherszállítás

-     mosoda

-     gázelvezetés

-     konyhatechnológia

-     gépi hulladékkezelés

Az épületvillamossághoz tartozik:

-     erősáramú rendszerek: 230v; 400v

-     gyengeáramú hálózatok: telefon, kábel tv, internet, kaputelefon, jelző- és riasztórendszerek

-     villámvédelem

-     érintésvédelem

-     tűzvédelem

Végül az épületfizika diagnosztikája valósul meg, amely a hőfizikai mérés-értékelési módszerekkel a nedvesség, pára és harmatpontok helyeit és okait határozza meg.

Párakicsapódás akkor következik be, ha a határoló belső falfelület hőmérséklete harmatponti érték alá csökken, amely lehet fagypont alatti hőmérséklet is!

Ebben a szegmensben a légmozgás megfigyelése valósul meg, hogy megfelelő falvastagság, belső relatív páratartalom és léghőmérséklet mellett előfordul-e páralecsapódás és penészesedés a nem megfelelő légmozgás miatt.

Ennek ellenkezője, amikor hőszigetelési hiányosság alakul ki, amelyet hőhídnak nevezünk, amely az ingatlan határolásának hőszigetelő képessége szerint gyengébb épületszerkezeti része:

-        szerkezeti üregek, hézagok

-        koszorúk, áthidalók

-        hanyagul kiválasztott vagy alkalmazott illesztések

-        falak sarkai

-        kávaszerkezetek

Remélem többeknek sikerül segítenem az ingatlan állapotfelmérés diagnosztikai folyamatát megérteni és gondolataimmal helyes, megfontolt és kedvező döntéseket születhetnek.

Természetesen ezek az általános gondolatok kifejezetten az elmúlt 20 éves debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!