✅ 🧑🏫

 

Hogyan legyünk ingatlanbefektetők fiatalon?

✅ 🧑🏫

 

Ebben blogbejegyzésben kifejezetten a fiatalok ingatlanbefektetővé válásával fogunk foglalkozni, amely sokakat érinthet.

Az első lépés, hogy meghatározzuk azt, milyen ingatlant szeretnénk vásárolni, tehát befektetőjévé válni.

Mivel az ingatlan hosszútávú, gyakran élethosszig tartó befektetés, a befektetési szemléletet is eszerint érdemes megválasztani.

Induljunk ki az erőforrásainkból, mégpedig abból, hogy egyáltalán milyen ingatlan elérhető számunkra.

Fiatalon még gyakran kalandvágyóak lehetünk, ezért az olcsó külterületi ingatlanok – kertek, telkek, termőföldek – is vonzóak lehetnek számunkra, azonban ezektől óva intek mindenkit, mert tudás, tapasztalat és kapcsolatrendszer híján rendkívül nehéz lesz ezeket az ingatlanokat lakóingatlanná nyilváníttatni, tehát kérvényezni a rendeltetésének megváltoztatását annak érdekében, hogy alkalmasak legyenek állandó lakhatásra is.

Koncentráljunk belterületen található lakóingatlanokra, lakásokra és lakóházakra, hiszen ezeknél minden alapfeltétel adott, hogy elkezdhessük benne az életünket, vagy bevételt termeljenek.

Első lakáshoz jutáskor nagyon ritka, hogy álmaink ingatlanját tudjuk megszerezni és az elérhető ingatlan még felújítással, korszerűsítéssel sem fog hasonlítani az álmainkban megjelenő otthonunkra.

Tehát első alkalommal kerüljük el az álmaink beteljesítésének megvalósítását, mert ehhez további külső erőforrások bevonására lenne szükség, amivel akár egy életre eladósodhatunk a családtagoknak, vagy az adott banknak.

Az otthon megvásárlása helyett célszerűbb egy bevételtermelő ingatlan – kiemelten városi lakás – megszerzése, ami valóban már befektetésnek tekinthető, hiszen – bár tulajdonunkban lesz – valószínűleg sosem fogjuk birtokolni, hiszen ezt a birtoklási jogot átadjuk majd a fizetőképes bérlőinknek.

Az így megszerzett havi bérleti díjból viszont kiegészíthetjük a keresetünket, jobb lakást bérelhetünk, vagy a bérleti díjakat összegyűjthetjük és néhány év múlva már megvásárolhatjuk az álmaink otthonát, jelzáloghitellel terhelve.

Tételezzük fel, hogy nem tudunk, vagy nem szeretnénk családon belül monetáris segítséget kérni, ezért a továbbiakban is a fiatal önerőnkből történő ingatlanbefektetési lehetőségekkel folytatjuk.

A következő lépés lehet, hogy meghatározzunk a valós lehetőségeinket, amelyek alapja a képesítésünk, a lakóhelyünk és a munkahelyünk által korlátozott lehetőségeink.

Tehát ha egyetemi végzettséggel rendelkezünk, valószínűleg hamarabb találunk jövedelmező munkát a megyeszékhelyhez, vagy fővároshoz közel, ahol 2-3x nagyobb fizetést is elérhetünk.

Ebben a szerencsés helyzetben természetesen semmi akadálya nem lesz, hogy belvárosi lakást vásároljunk és azt otthonként, vagy bérlakásként hasznosítsuk hosszú távon.

Amennyiben csak kisebb városokban találunk munkát, vagy nem rendelkezünk felsőfokú képesítéssel, abban az esetben csak külvárosi, vagy agglomerációban található lakóházakat tudunk megszerezni.

Ennél is kedvezőtlenebb helyzetben – amikor jellemzően sem a képesítésünk, sem a lakóhelyünk, vagy munkahelyünk nem biztosít megfelelő körülményeket az ingatlanbefektetéshez – csak a városoktól távoli kistelepüléseken leszünk képesek házat vásárolni.

Ezek jellemzően kisebb vételáron megszerezhetőek, viszont az értéknövekedésük is jelentéktelen, viszont a karbantartás, a felújítás és az esetleges korszerűsítés költségei jelentősek lehetnek.

Az ingatlanbefektetés megválasztásakor az adott élethelyzetünk valós lehetőségeiből induljunk ki!

A továbbiakban az alternatív ingatlanbefektetési megoldásokkal fogunk foglalkozni.

Filantróp szemléletű fiatal ingatlanbefektetőknek remek lehetőség, hogy együtt közösen vásároljunk ingatlant befektető társainkkal, ebben az esetben kisebb önrésszel és nagyobb bizalommal leszünk képesek ingatlanbefektetővé válni és idővel kivásárolhatjuk tulajdonostársainkat, akikkel eleinte a bérleti díjrészleteken és a karbantartási költségeken is osztoznunk szükséges.

Fiatalok számára egyébként ez a módszer – a kis önerő miatti kis kockázaton túl is - nagyon előnyös, hiszen rengeteg hasznos élettapasztalatot szerezhetnek az együttműködés, kommunikáció, kompromisszum, tervezés, szervezés és megvalósítás témakörében.

A kiszámíthatóságra és biztonságra törekvő, együttműködési készséggel, vagy szándékkal nem rendelkező fiatalok lehetőségei már korlátozottak lehetnek, hiszen számukra támogatások formájában szükséges megszerezni az ingatlanbefektetéshez szükséges tőkét.

A támogatások Uniós, állami, önkormányzati, szakmai és munkáltatói forrásból is származhatnak, az érdekeltségi körtől függően, ami azt jelenti, hogy nem ingyen pénzekről beszélünk, valamilyen visszterhes, vagy ellenszolgáltatást, esetleg hosszútávú helyhez-kötöttséget is elvárhatnak cserébe a forrásbiztosítók.

Kezdjük a legnagyobb mértékű támogatásokkal:

A legfontosabb ezek közül a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK), amely 2016. Februártól hatályos és a mai napig folyamatosan változnak a szabályai.

A CSOK alapvetően lakhatási támogatásnak minősül, kifejezetten a családok otthonteremtését célozza, tehát fiatalként elvárás, hogy megházasodjunk és otthont teremtsünk.

A céljaink eltérőek lehetnek:

-       Lakásépítés

-       Új lakás leválasztása tetőtérben albetétesítéssel

-       Új építésű lakás vásárlása

-       Használt lakás vásárlása

-       Lakásbővítés

A CSOK szabályai folyamatosan változtak, ezért már a hatályba lépés évében 2016. Szeptembertől találunk módosításokat:

- Új lakás vásárlásra a használatbavételi engedély megszerzése előtt is lehet igényelni támogatást.

-        A magzat 12. hetet követően gyermeknek minősül.

-        A gyermek maximális életkora 25 év, de nem elvárás a hallgatói jogviszony alapítása és nem kizáró ok a gyámság.

-        Szolgálati lakástámogatásban részesülő is igényelhet támogatást a bentlakási kötelezettség megszegése nélkül.

-        Építőközösség tagjai is igényelhetnek támogatást.

-        Osztatlan közös tulajdon fennállásakor a kizárólagos tulajdon önálló tulajdonnak számít.

-        90 nap alatt szükséges bemutatni a lakcímkártyát.

2017. Januártól hatályos módosítások:

- A támogatási kérelem benyújtásakor a lakhatási támogatás az építési költségek fennmaradó részére igényelhető.

2018. Márciustól hatályos módosítások:

-      Nyilatkozatok aláírásával az igénylő mentesülhet az összes szükséges dokumentum bemutatásától.

-    A támogatás banki igénylésénél személyi igazolvány bemutatása mellett a lakcímkártya, az adókártya, a TB-jogviszony igazolása, az adás-vételi szerződés, valamint egy családi állapotot és egyéb (büntetlen előélet, köztartozás-mentesség) körülményeket igazoló nyilatkozat is elegendő.

-    Okirattal szükséges igazolni a 180 napos TB-jogviszonyt.

-     A külföldről hazatérő családok is kérhetnek támogatást, ha egyikük 180 napon belül magyar TB-jogviszonyt létesít.

-    A folyamatban lévő építési munkákra is kérvényezhetnek támogatást, amellyel akár minden költségüket fedezhetik.

-      A banki elbírálás határideje lakásvásárlás esetén 30 nap, építkezés esetén 60 napra rövidült.

-     A 3 vagy több gyermek után igényelt támogatás mellé társított kedvezményes hitelhez adóstársat is be lehet vonni.

-        Több ingatlantulajdonjog fennállása nem kizáró ok.

-   A korábbi lakáscélú támogatásban részesülők kedvezőbb feltételekkel igényelhetik a támogatást.
-       Az adás-vételi szerződés aláírása után 180 napon belül bármikor igényelhető támogatás.

-      A támogatás elnyerése esetén 10 évig életvitelszerűen az érintett ingatlanban szükséges tartózkodni, amely megvalósulását a járási hivatal és a NAV is vizsgálhat.

-      Építkezés esetén 27% áfakulcsos számla benyújtása mellett 5M forint adóvisszatérítés igényelhető.

2018. Decembertől hatályos módosítások:

-        a kétgyermekesek is kaphatnak kedvezményes hitelt

-        a három- és többgyerekesek kedvezményes hitele 15M lehet.

2019. Júliustól hatályos módosítások:

-   használt lakás vásárlására is kérhető 3%-os THM "CSOK-hitel"

-     35M vételár feletti lakásokra is igénybe vehető a támogatás

-   új építésnél a betonalapra is lehet építkezni

-    minden új gyermek születésekor csökken a hiteltartozás

2024. Januártól hatályos módosítások, a CSOK Plusz főbb elemei:

- a korábbi CSOK támogatásokat teljesen megszűnteti a CSOK+

- csak lakáscélra (vásárlás/építés/bővítés) igényelhető

- 50M a kedvezményes max 3%THM hitelösszeg felső határa

- min. 10 év a futamidő, max. 25 év a kamattámogatás

- minden újszülött után 10M hitelösszeg elengedés

- kizárólag házaspárok igényelhetik

- a feleség 41 éves koráig, vagy 12 hetes várandós állaptától kérhető

-          min. 24 hónap folyamatos TB jogviszony szükséges

 

Falusi CSOK

A Falusi CSOK 2019. Július 1-től indult, kistelepülésen vásárolt lakóingatlanokhoz jutást támogató, vissza nem térítendő támogatás.

Szabályai:

-       csak felújításra, bővítésre és korszerűsítésre igényelhető

-       csak használt belterületű lakóingatlanra igényelhető

-       12 havi folyamatos TB jogviszony fennállása

-       a támogatás 50%a az ingatlan vételára, 50%a felújítási költség

-       a vételár-felújítási költség szabadon felosztható a vételár 50%ig

-       amennyiben 3 év alatt nem valósul meg a szerződésben vállalt korszerűsítés, a teljes támogatást vissza kell fizetni

-       a támogatás mellé kamattámogatott hitel igényelhető

-       meglévő 2 gyermek mellé igényelhető a kedvezményes hitel

-       a támogatás összevonható a CSOK+ támogatással

-       3 gyermek vállalása/megléte esetén 15M lehet a támogatás

-       2024-ben 2.630 kistelepülésen igényelhető

-       min. 70 / 80 / 90m2 ház (vagy 40 / 50 / 60 m2 lakás) kiválasztása szükséges 1 / 2 / 3 gyermek esetén

-       a részletes feltételek nagyon hasonlóak a korábbi CSOK-hoz

A Falusi CSOK keretében elvégezhető legfontosabb tevékenységek:

-          épület szigetelése (hő, hang, víz, pára)

-          tető felújítása, teljeskörű cseréje

-          kémény kiépítése, korszerűsítése

-          víz, áram, gáz bevezetése

-          csatornarendszer kialakítása

-          fürdőszoba, WC kialakítása

-          központi fűtés korszerűsítése, összkomfortosítás

-          a ház belső terének felújítása

-          nyílászárók energiatakarékosság célú cseréje

- kerítésépítés, kaputelepítés

- közműves energiaszolgáltatás telepítése

- min. 12m2 lakószoba és konyha kialakítása

- ivóvízszolgáltatás kialakítása

- …

A következő támogatási forma a NOK (Nemzeti Otthonteremtési Közösség), amely magánszemélyek új építésű ingatlanok megvásárlását célzó konstrukció.

Az első ilyen közösség120 fővel 2018-ban jött létre és többen meg is szerezték első lakásukat azóta az alábbi szabályok mellett:

-       min. 120 fős közösségek 10-15 éves kötelező előtakarékossági tagsággal

-       10-40 millió forint előtakarékossági összeg

-       Az előtakarékosság 20 %-ának befizetése után, ha a tagot sorsolással vagy licittel kiválasztják, a közösség megelőlegezheti az ingatlan vételárának további részét

-       az Állami támogatás az előtakarékossági befizetések 30 %-a, maximum havi 25 000 Ft.-

-       A tag fizetési terhei: egyszeri regisztrációs díj, havi előtakarékossági befizetés (min. kb. 56.000.- Ft), havi szervezési díj + ÁFA (min. 12.700.- Ft), ingatlanszerzésnél: értékbecslési, ügyvédi, közjegyzői, földhivatali díj, hitelfedezeti életbiztosítás, ingatlanra vagyonbiztosítás

-       Nincs OBA, BEVA vagy más garancia az előtakarékossági befizetésre, tehát a szervező cégek fizetésképtelensége esetén nincs garancia az addigi megtakarítások megtérülésére

-       Ingatlanszerzéshez többletbiztosítékot kérhetnek, megelőlegezett összeggel ingatlanszerzés utáni nem fizetésnél nem véd a kilakoltatási moratórium vagy a magáncsőd intézménye

A következő támogatási forma a Babaváró Hitel, amely egy 11M forint összegű szabad felhasználású hitel, gyermeket vállaló házaspárok számára.

A hitel futamideje max. 20 év és a havi törlesztőrészlet max. 51.000.- lehet, emellett második gyermek megszületésekor a fennálló tartozás 30 százalékát, a harmadik után pedig a teljes összegét elengedik.

11M Babaváró hitel 11 feltétel mellett:

1.   Kizárólag házaspárok igényelhetik.

2.   A házaspárok közösen igényelhetik.

3.   Mindkét házastárs magyarországi lakcímmel rendelkezik.

4.   Az igényléskor az igénylő házastársak közül legalább egyiknek 36havi, folyamatos TB jogviszonya van.

5.   Büntetett előélet kizáró ok.

6.   5.000.- összegnél nagyobb köztartozás kizáró ok.

7.   Aktív negatív KHR listán történő jelenlét kizáró ok.

8.   A gyermekvállalást meghiúsító körülmény fennállása kizáró ok.

9.   Az igénylők magyar állampolgárok, vagy külföldiként érvényes tartózkodási engedéllyel rendelkeznek.

10.                 A választott bank saját hitelbírálatának való megfelelés.

11.                 Új lakáshitelnél a hitel max. 75% lehet önerő fedezés.

 

Lakáscélú munkáltatói kölcsön

A munkáltatók többféle támogatással, ösztöndíjjal és kedvezménnyel, de akár kamatmentes vagy kedvező kamatozású kölcsön finanszírozásával segíthetik a hasznos és jólképzett munkatársaikat.

A lakáscélú munkáltatói kölcsön feltételei:

-         lakás építéséhez, építtetéséhez

-         lakás vásárlásához

-         lakás bővítéséhez

-         korszerűsítéséhez

-         akadálymentesítéséhez

-         korábban felvett hitel visszafizetéséhez, törlesztéséhez

 

A munkáltatói támogatások a Cafeteria rendszer keretein belül és mellett is megjelenhetnek, lakásvásárlás, bővítés, felújítás, korszerűsítés, valamint a lakáshitelek törlesztésének és végtörlesztésének támogatása céljából.

A munkáltatói kölcsön nagy lehetősége, hogy amennyiben a munkáltató úgy látja, hogy a munkatársa elhivatott és sokoldalú szerepvállalásokkal segíti a közös előmenetelt, elengedheti a korábban felajánlott kölcsön egy részét, vagy akár egészét is.

Ez egy olyan óriási lehetőség, amely bármilyen fiatal munkavállaló számára megalapozhatja az ingatlanbefektetői szerepvállalását.

Emellett létezik lakásszerzéshez, korszerűsítéshez nyújtott vissza nem térítendő munkáltatói támogatás is, amely szintén rendkívül előnyös, főleg ha egy fiatal pár mindkét tagja ugyanazon munkahelyen dolgozik, ugyanis ezesetben mindkét fél részesülhetett adómentes munkáltatói támogatásban.

Mivel a munkáltató érdekkörében jelentős a szándék a hasznos és képzett, kiképzett, valamint továbbképzett munkavállaló hosszútávú megtartására, ezért a munkáltatói lakhatási támogatások, kedvezmények is jelentősek lehetnek, amelyek megjelenhetnek szolgálati lakás és albérleti díj hozzájárulás formájában is.

Ezeknél a támogatásoknál szerényebb összegek lehetnek az önkormányzati lakhatási támogatások, de egyes élethelyzetekben rendkívül nagy segítséget jelenthetnek.

Nagyobb városokban, megyeszékhelyeken és a fővárosban már lakásügynökségek alakulnak a fiatalok lakáshoz juttatásának céljából, emellett a városba költözést és a városban maradást is motiválhatják lakhatási díjtámogatásokkal, ösztöndíjakkal, vagy programokkal.

Kisebb települések kerülhetnek olyan kedvezőtlen helyzetbe, hogy kénytelenek az ingyenességhez közeli – akár 90%os – vételárkedvezménnyel is támogatni a potenciális odaköltözőket, elhagyatott, vagy nehezen értékesíthető házak biztosításával.

Aki korlátozott monetáris lehetőségekkel rendelkezik és kedveli a vidéki élet nyugalmát és viszontagságait, annak ez jó lehetőség.

Egy egészen friss – 2024. 04. 23.án aktívvá váló – lakhatási támogatást jelent az Ifjúsági Garancia Plusz Program, amely nagyon kedvező, 12 havi eléréssel segíti a fiatal álláskeresőket.

Feltétele, hogy a min. 1 hónapja nyilvántartott álláskereső a lakóhelyétől min. 60km található munkavégzési helyen vállaljon munkát, min. 6 hónapos és min. heti 20 órás szerződéssel.

A havi lakhatási támogatás ebben a programban a lakbér 100%-a is lehet, tehát nagy segítség a fiatalok mobilitásának támogatásában.

Amikor ezeket a sorokat írom 8 ingatlannal rendelkezem, amelyeket főleg önerőből sikerült megvásárolnom.

Annak ellenére, hogy 3 gyermekes nagycsaládos családfő vagyok, semmilyen lakhatási támogatást nem vettem igénybe, még a CSOK-ot sem, pedig több alkalommal elcsábítottak a lányaim és a feleségem, hogy költözzünk nagyobb lakásba, esetleg vidéki házba.

A Debrecen belvárosában található 4 szobás lakásunk azonban megadja azt a kényelmet és összetartozás-érzést a gyermekeimmel, amit máshol nem biztosíthatna egy otthon.

Így aztán következetesen 20 éven át gyűjtögettük a tartalékainkat, amelyekből befektetési ingatlanokat – főleg lakásokat - vásároltunk.

Ezek anyagi biztonságot teremtettek számunkra, emellett a bérlőinknek olyan örömet okoztunk azzal, hogy otthont teremtettünk és biztosítottunk számukra, amely életreszóló élmény és kötődés.

Összefoglalva tehát mindegy, hogy milyen ingatlant választunk, az a lényeg, hogy az hosszútávú szemlélettel lelkiismeretileg helyes döntés elvén keresztül kerüljön kiválasztásra.

 

Remélem többeknek sikerül segítenem abban, hogy legyünk ingatlanbefektetők fiatalon és gondolataimmal helyes, megfontolt kedvező döntéseket születhetnek.

Természetesen ezek az általános gondolatok kifejezetten az elmúlt 20 éves – és kifejezetten a közelmúlt - debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!