✅ 🧑🏫

 

Mennyi a lakások és házak várható élettartama? 

✅ 🧑🏫

 

Ebben a blogbejegyzésben kifejezetten a lakóingatlanok várható élettartamának meghatározásával fogunk foglalkozni.

Ahhoz, hogy erről a témáról részleteiben is tájékozódjunk, először a különböző építési módok tudatosítását szükséges megvalósítani.

Az építési módok tekintetében 2 fő kategóriába tartoznak a lakóingatlanok, lakások és házak, a tömör falas és a vázas tartószerkezeti szegmensekbe sorolható kategóriákba.

Ez utóbbi aránya 2024-ben Magyarországon 5% alatti, ezért kifejezetten a tömör falas tartószerkezetes ingatlanokkal fogunk most kiemelten foglalkozni, amelyek ezekbe a kategóriákba sorolhatóak:

ü Hagyományos építési mód

ü Blokkos építési mód

ü Paneles építési mód

ü Térelemes építési mód

ü Öntött falas építési mód

ü Könnyűszerkezetes építési mód

A hagyományos kiselemes ingatlanok építési módja már az ősidőktől fogva létezik, hiszen egy vályog-, tégla-, kő-, vagy rönkház kézzel könnyen mozgatható alapanyagok felhasználásával készül el.

Előnye, hogy egyszerű kézierővel minden tevékenység megvalósítható és a modern, korszerű épületszerkezeti, gépészeti és villamossági megoldások és szerelvények tökéletesen illeszkednek hozzá, könnyen véshetők a falak és hornyokat is ki lehet alakítani.

Hátránya viszont, hogy emberi, alapanyagbeli, energiabeli, időbeli és anyagi erőforrások tekintetében rendkívül pazarló.

Az alapja jellemzően síkalap, a falai a korábban említett alapanyagokból készülnek, födémek tekintetében is – pallók és panelek kivételével – sok lehetőség lehet és a tetőszerkezete többségében magastető.

A legkorszerűbb változata szárított pórusbeton Ytong tégla felhasználásával készült és a legelavultabb a gázszilikáttégla ház.

Ez utóbbi különösen veszélyes is, hiszen hamar megreped, nem bírja a súlyterhelést, összezsugorodik, felszívja és magában tartja a vizet, emellett a 90-es évek előtt gyártott házak szilikát tégla alapanyaga jellemzően erőművek radioaktív hulladék salakanyagából készült.

Forgalmas utak mellett elhelyezkedő ingatlanok a forgalom szennyezőanyagait is összegyűjtik és besugározzák a légtérbe, így fokozva az alapvető radioaktív sugárzásból eredő rákkeltő hatást.

A blokkos ingatlanok falblokkok előgyártásával és felhasználásával készültek, ezért a helyszíni kőműves munkákat meg tudták spórolni.

Jellemzően a 60-70-es évek nagyvárosi környezetében készültek így a 4-5 emeletes házak, kicsi, közepes és emeletnyi nagy magasságú – vas merevítést nélkülöző - salakbeton blokkokból.

Ezek sávalapozásra kerültek, majd vasbeton koszorúba befogott szintén vasbeton födémpallók zárták le a salakbeton külső és tégla belső falakat, majd a födémre lapostető került.

Nagy előnye volt, hogy a fő szerkezetek előgyártásban készültek, a helyszínen csak a nyílászárók és üvegezéseik, a faburkolatok, a parketta és a cementmozaik járólap beépítésére került sor.

Épületgépészeti és villamossági tekintetben kifejezetten hátrányos, hogy a salakbeton tartófalak nem véshetőek, ezért az alumínium vezetékek strangokban helyezkednek el.

Nagy hátrányuk, hogy az alumínium vezetékek nem alkalmasak a korszerű üzemeltetésre, általában 10A-ig terhelhetőek, de a legmagasabb érték is csak 13A, a ma használatos 32A helyett.

Még a panelházak is eleinte ezzel a villamossági felszereltséggel készültek a 60-as évektől a 90-es évek végéig, ezért a lakások nagyrészét már korszerűsítették rézvezetékek cseréjével, így a jellemzően 3x16A helyett már 3x32A szolgálja ki az igényeket.

A paneles építési mód előnye volt a sztenderd építőanyagok használata, a sokoldalú és nagymértékű előgyártás és a gyors felépítés lehetősége, ezért Magyarországon is közel 790ezer panellakás készült el 30-35m2 mérettől 68-72m2ig, 5, 8, 10, vagy 20 emeletes házban.

Egy ilyen óriás 24 emeletes épület Debrecen egyik nevezetessége és a Nagyállomás mellett helyezkedik el.

Az alapozásuk meghatározóan mélyalap volt, a teherhordó falak is vasbeton panelből készültek, csakúgy mint a födémek és az egész házat egy lapostető zárja le, bitumenes lemez vízszigeteléssel.

A paneles építési mód azért is volt közkedvelt, mert nagy teherbírású és nagyméretű panel elemekből külső és belső falszerkezeteket és födémeket is ki lehetett alakítani és egyszerűen összeszerelni.

Mai napig közkedvelt ez a fajta lakhatás, a magyar emberek 20%a panellakásban él és személy szerint nekem is ez a kedvencem ingatlanbefektetőként, hiszen ilyen lakásokat gyűjtök.

Mind fenntartó tulajdonosként mind pedig működtető bérlőként rendkívül egyszerűen és gazdaságosan üzemeltethető egy ilyen panellakás, amennyiben 1. emelet felett és 8. emelet alatt helyezkedik el, ahol a fagy és páramentesítés, valamint a beázás és penészmegelőzés is elkerülhető, mivel télen nyáron optimális hőmérséklet uralkodik, jellemzően fűtés- és hűtésköltségek nélkül.

A korszerűsítés 40év elteltével is csak a víz-, gáz- és villanyvezetékekre korlátozódik, emellett a felújítási tevékenységek a padlóburkolatot, a fürdőszobát és konyhát érinthetik, ez utóbbiban már a gyártáskor modern villanytűzhelyt helyeztek el, amit gáz, vagy indukciós főzőlappal is kiegészíthettek a felújítások alkalmával.

A vezetékek székléc magasságban a falban, vagy kábelcsatornákban helyezkednek el, a vízvezeték egy központi strang fővezetékbe fut be és a fűtés általában távhős.

A falak vakolást nem igényelnek, azonnal festhetők, a fa keretes nyílászárók is mázolással és szigeteléssel felújíthatók.

Ezek mellett nagy előnye még a panel lakótelepnek, hogy már a tervezéskor teljes ökoszisztémát alakítottak ki, sokoldalú infrastruktúrával, amelyek közül a legtöbb a mai napig is működik: óvoda, iskola, kulturális, egészségügyi és szociális intézmények, bevásárló központok, kisboltok, éttermek és szórakozóhelyek.

A korábbi parketta és szőnyegpadló burkolatok mára megkoptak, ezek felújítása is gazdaságosan elvégezhető.

Sajnos a villanyvezetékek korszerűsítése már jelentős költség lehet, ugyanis ahhoz, hogy a lakásokban rendelkezésre álljon 3x32A ahhoz az alumínium vezetékeket rézre kell cserélni az egész házban, nem csak a lakáson belül, ugyanis az alumíniumhoz nem lehet rezet csatlakoztatni, emellett a falat sem lehet megvésni.

Mindent összevetve azonban mégis korszerűen fenntartható egy panellakás a XXI.században is.

A térelemes építési móddal készült ingatlanok esetében a panelházak mintájára az épület felépítményét teljes értékűen előre gyártva dobozként szállítják a helyszínre, tehát a komplett berendezéssel, burkolattal együtt, kiemelten a térelemes fürdőszoba és a konyha. Az északi és nyugati országokban nagyon kedvelt ez a módszer, így készülnek konténerház és mobilház otthonaik, raktáraik és garázsaik. A szoba és lakásméretű dobozokból összeállított térelemes épület készülhet vasbetonból, fémből, fából és műanyagból. Nagy előnyük a villámgyors elkészítés és telepítés, a kulcsrakész átadás, a könnyű mobilizálhatóság és súly, az időjárással szembeni védettség és a korszerű megjelenés.

Emellett kivitelezési előnyük, hogy a telepítés helyszínén elegendő az épület sarkai alá pontalapokat elhelyezni, esetleg több emeletes épület esetén lebetonozni a teljes alapot és a telepítést követően azonnal kialakítható a közműkapcsolat.

A hátrányok között elsődleges, hogy a szigetelést utólag szükséges megoldani és a külső falakon kívül belül is el kell végezni.

Minden bizonnyal a közeljövőben ez a megoldás nem csak Debrecen, de akár Magyarország lakhatási válságát is megoldhatja, hiszen így a fiatalok is könnyen, olcsón és egyszerűen juthatnak otthonhoz.

A térelemes házak közül bent maradó zsaluzatos – beton, polisztirolhab és fabeton alapanyagból felépített – passzív házak, pincék és kerítés lábazatok készülnek, valamint hagyományos – később elbontott - zsaluzatos garzonlakások, irodák és munkásszállók épültek kezdetben, majd csúsztatott zsalus építéssel modern lakóparkok, toronyházak is felépülnek.

Könnyűszerkezetes házak nagy előnye a villámgyors elkészülés és telepíthetőség, valamint a párhónapos kulcsrakész átadás.

Sajnos hazánkban még nagyon ritka ez a megoldás, annak ellenére hogy mind a városok utcaképét, mind a lakásállomány megújulási igényét, mind pedig a kevésbé tehetős társadalmi osztályok lakhatási szükségletét egyszerre megoldaná.

Ezek az ingatlanok kiemelten esztétikus – de a konténerházaktól eltérően – klasszikus házformájú megjelenésűek és tartós – vasbeton, acél és fa – alapanyagú vázas tartószerkezettel készülnek.

Statikai elvárások és feltételek szerint választják ki az alapanyagot, de gyakran használják iskolák, mezőgazdasági épületek és lakóingatlanok építésére is a könnyűszerkezetes megoldást, viszont mindegyik esetben kiemelt gondot kellett fordítani a hőszigetelésre.

Erről egy későbbi blogbejegyzésben írok majd.

Aki viszont türelmesen végigolvasta az előző sorokat, most végre megtudhatja az épületek hivatalos várhatóélettartamát!

Az ingatlanok várható élettartama függ az épülettípustól, az alapető karbantartás elvégzésétől, a szükséges felújítási tevékenységek megvalósításától és a korszerűsítés mértéktől.

Alapvetően megállapítható, hogy a szakszerű kivitelezés és a gondos karbantartói működtetés-fenntartás mind hozzájárulnak az ingatlan várható élettartamának növeléséhez, emellett a földrajzi elhelyezkedés is meghatározó, hiszen az északi fekvésű esős területeken az épületek hamarabb amortizálódnak, mint a napfényes, száraz Debrecenben.

Már több alkalommal szándékoztam befektetni északi megyeszékhelyek lakásaiba, azonban azt tapasztaltam, hogy az ingatlanok környéke is leamortizálódott volt, valamint a lakások általános fenntartói állapota – minden, ami a falban és a falon van – elhanyagolt volt, annak ellenére, hogy a működtetői – falon kívüli – állapot kiemelkedően jó, vagy elfogadható volt.

Tehát nem véletlen, hogy egy vidéki megyeszékhely felújított ingatlanjának valós értéke fele, vagy harmada egy Debrecenben található felújítandó ingatlanénak.

Nem minegy, hogy karbantartott, felújított, vagy korszerűsített ingatlanról beszélünk, ugyanis a karbantartás a meglévő műszaki állapotot szándékozik megőrizni hibaelhárítással, előre tervezett és időszerű karbantartással, a felújítás általános javítási tevékenységekkel kívánja az eredeti műszaki állapotot visszaállítani, míg a korszerűsítés az ingatlan műszaki kondícióinak javítását, használati és hozzáadott értékének növelését, gazdaságosságának, fenntarthatóságának, automatizáltságának, teljesítőképességének és üzembiztonságának fokozását célozza.

Ezekről a legtöbb lakótelepi ingatlan esetében – a panelprogramok teljesítése ellenére - nem beszélhetünk, hiszen vidéken még a sztenderd eljárással készült 8-10 emeletes házak állapota is kifogásolható, a 4 emeleteseké meg kifejezetten rossz.

Ezt a jelenséget a szakszerűtlen kivitelezésnek, a felhasznált minőségi alapanyagok hiányának és a minőség-ellenőrzési protokoll ismeretlenségének tudhatjuk be.

Ha ezeket az elvárásainkat mellőzni tudjuk, akkor csak a kötelező alkalmassági időt szükséges figyelembe venni, amely épületszegmenstől függően lehet 10, vagy 5 év.

10 éves alkalmassági idő vonatkozik az alábbiakra:

-         talajvezetékek, csövek, aknaelemek teherhordó vázak, vázszerkezeti kötőelemek

-         alapozási szerkezetek, elemek, oszlopok, gerendák

-         teherhordó és térelhatároló szerkezetek, szigetelő anyagok, falszerkezeti kötőelemek, falazóelemek, blokkok, téglák…     

-         födémek

-         fedélszerkezetek, tetőszerkezeti elemek 

5 éves alkalmassági idő vonatkozik a követezőkre:

-                válaszfal gázszilikát és gipsz válaszfalelem

-                vízszigetelés, vízelvezetés

-                nyílászáró szerkezet, árnyékoló, sötétítő

-                szerelt térelhatároló fal- és födémszerkezet, álmennyezet

-                vakolat, burkolat

-                hűtő-, fűtő, klíma- és szellőzőberendezés

-                elektromos hálózat ás villámvédelem

-                felvonó, lift, páternoszter

-                tetőcserép, pala, tetőkibúvó

 

Összefoglalva tehát a korábban leírtak mind hozzátartoznak a lakások és házak várható élettartamának megállapításához, amely a hivatalos ingatlan értékbecslés alapja.

Ha konkrét számokat szeretnénk látni, akkor az átlagolás lehet a segítségünkre, hogy átlagos kivitelezés mellett, átlagos minőségű alapanyagok felhasználásával, rendeltetésszerű átlagos használattal és megfelelő átlagos karbantartás megvalósításával és évi 1% átlagos amortizációval számolva mennyi a különböző építési módszerrel felépített ingatlanok várható élettartama.

A várható élettartamot időrendben növekvő sorrendben rögzítettem:

-                Vályogház 50 – 80 év

-                Könnyűszerkezetes ház 70 – 90 év

-                Monolit vasbeton ház 80 – 100 év

-                Panelház 80 – 100 év

-                Acélvázas ház 100 – 150 év

-                Terméskő falazatú ház 100 – 200 év

-                Vasbetonvázas ház 150 év

-                Falazóblokkos ház 150 év

-                Téglaszerkezetű ház 150 – 200 év

 

A hivatalos élettartammeghatározásból látszik tehát, hogy egy átlagos panellakás is valószínűleg kisebb nagyobb problémák nélkül kibír majd 80-100 évet, ugyanakkor ezek az épületek jelenleg 40év körül vannak, tehát még legalább ugyanennyi várható élettartamúak.

Én magam is születésemtől kezdve panelben nőttem fel és az elmúlt 40 év alatt semmilyen komolyabb problémát nem tapasztaltunk a családdal ezekben a lakásokban.

Amennyiben a fürdőszobát és a konyhát sikerül gondosan karbantartani, egy valóban gondtalan otthonná válik a panellakás.

Az értékállóságát jelzi, hogy csak az elmúlt 5-8 évben minden panellakás megháromszorozta az árát Debrecenben, a legjobbakért viszont már 4-5x-ös árat kérnek a tulajdonosok és a legtöbb ingatlanbefektető hajlandó is megfizetni ezt az árat, hiszen ár-érték arányban sokat kaphat a lakáshoz tartozó infrastruktúrával.

 

Remélem többeknek sikerül segítenem az ingatlanok várható élettartamának megállapításában és gondolataimmal helyes, megfontolt és kedvező döntéseket születhetnek.

Természetesen ezek az általános gondolatok kifejezetten az elmúlt 20 éves debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!