✅ 🧑🏫 Az ingatlan értékbecslés folyamata

 ✅ 🧑🏫 Az ingatlan értékbecslés folyamata

Amennyiben ingatlanbefektetésben gondolkodunk, mind vevőként mind eladóként is felmerülhet az igény az érintett ingatlan értékének tudományos meghatározására, ebben segíthet nekünk az értékbecslő szakember. Mielőtt megbízási szerződést írnánk, érdemes meghatározni az értékbecslés célját, feltételeit és körülményeit, ugyanis a különböző célokhoz eltérő jogosultsági szintű szakember bevonása szükséges.

Amennyiben jelzáloghitel-biztosíték értékelésre van szükségünk, kizárólag az érintett bankkal leszerződött és a Magyar Nemzeti Bank névjegyzékében szereplő szakember végezheti el azt, ugyanígy bírósági eljáráshoz felhasználni kívánt szakvéleményt kizárólag igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő adhat ki.

Az ingatlanközvetítői névjegyzékben értékbecslői jogosultsággal rendelkező ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő szakember segítségét kérhetjük abban az esetben, amikor esetleg több ingatlan, vagy ingatlan-növendék, felépítmény, esetleg tároló, vagy telek együttes értékmeghatározására van szükség, csomagban vásárolt ingatlanok, vagy ingatlanportfólió esetén, emellett tervezés, szervezés és megvalósítás tekintetében fenntartás, üzemeltetés, ingatlanfejlesztés, potenciális hozzáadott értéknövelő felújítás, vagy újrapozícionálás témakörében is segítségünkre lehet az ingatlanvagyon-értékelő szakember.

Az esetek nagy részében ingatlanközvetítői vizsgával rendelkező szakember forgalmi értékbecslése is elegendő lehet, amennyiben kiemelten az ingatlan piaci értékét szeretnénk meghatározni a befektetésarányos megtérülés kiszámításához, vagy csak a tájékozódás miatt.

Minden esetben ajánlott a megbízási szerződés megkötése, amelyben meghatározhatjuk

az értékbecslés elkészülésének határidejét, a szakvélemény példányszámát, a helyszíni szemlén részt vevő szakemberek számát és szakterületét (pl.: statikus, műemlék-, művészeti-, környezetvédelmi szakértő), az értékbecslő szakember helyismeretének és lokális háttérinformációinak elvárását,

valamint a műszaki dokumentációk szükségességét.

Emellett a felmerülő költségek megfizetésének formáját, határidejét, összegét és a megbízási díj mértékét is írásba kell foglalnunk azért, hogy egyformán emlékezzen minden fél.

Tulajdonosként, vagy vevőként az érintett ingatlan alaprajzát, tulajdoni lap másolatát, ill. földhivatali térkép másolatát szükséges az ingatlanbecslő szakember rendelkezésére bocsátani, emellett az egyéb szerződések, építési engedély és használatba vételi engedély is hasznos lehet.

A szerződés megkötése után következik a helyszíni bejárás, amely során az értékbecslő felméri az ingatlan általános állapotát, majd tájékozódik a fenntartási körülményekről és a működtetés kondícióiról.

Előzetesen olyan időpontot érdemes kijelölni, amikor a fényviszonyok kedvezőek és az ingatlan összes része jól bejárható és belátható.

A műszaki állapot felméréséhez a lakóingatlan felépítményre és a telekre általában külön adatlapot használnak, ezeket a helyszíni szemlén töltik ki.

 

A helyszíni szemle fontosabb lépései:

-       az ingatlan közvetett és közvetlen környezete és azok jellemzőinek azonosítása (övezeti besorolás)

-       dokumentációkban és valóságban szereplő adatok összehasonlítása mérés-értékeléssel

-       lehetőleg fullHD fotó és videoanyagok elkészítése

-       az ingatlan adatlap adatainak rögzítése (szemle időpontja, résztvevő személyek száma, résztvevői minősége és adataik, építési mód, valós és becsült építési év, lakóhelyiségek és tárolóhelyiségek száma, mérete, hasznosítása, burkolata és felületképzése, a lakóhelyiségek megközelíthetősége az épületen belül, az ingatlan tájolása, benapozása, komfortfokozata, közműellátottsága, fűtési módja, karbantartások és felújítások éve és fokozata, korábbi káresemények és jelenlegi hibák nyomai, homlokzat állapota, fő tartószerkezetek jellege és állapota, közös helyiségek, berendezések és felszerelések jellege és állapota,  az ingatlan havi fenntartási és üzemeltetési költségei és az ingatlankezelés vonatkozó információi)

-       a telek adatlap adatainak rögzítése (szemle időpontja, résztvevő személyek száma, résztvevői minősége és adataik, az ingatlan közvetlen környezete, megközelíthetősége és jellemzői, parkolási lehetőségek, a telek mérete, alakja, lejtési viszonyai, beépítettsége, állapota, növényzete és tartozékai, helyi közösségi szolgáltatói és infrastrukturális távolság)

A tulajdonosok érzelmi kötődése igen erős az ingatlanon végzett fejlesztésekkel, felújítási, korszerűsítési és megszépítési beavatkozásokat illetően, de:

Az értékbecslés során csak azok a berendezések, tartozékok, épületek és növények kerülnek értékmeghatározásra, amelyek a tulajdoni lapon és a földhivatali térképen is szerepelnek!

 

A helyszíni szemle során az értékbecslő beleérzi magát a potenciális ingatlanbefektető helyzetébe és objektív szempontok alapján, tudományosan végzi a mérés-értékelését.

Például egy kiszáradt és felpúposodott padlóburkolat, vagy a szegélylécek hiánya az ingatlanban hosszú ideje élve már fel sem tűnik a tulajdonosnak, azonban egy igényesebb vevő számára ez ijesztő gondozatlanságot és gazdátlanságot jelez.

Ennek ellenkezője is megtörténhet, amikor a tulajdonos a sokéves kellemetlenség miatt egy filléres és egyszerűen megoldható problémát érzelmi érintettsége miatt túlreagál.

Azonban minden esetben felmerül a kérdés: miért nem kerültek megoldásra a problémák?

 

Ezek mind olyan objektív mérés-értékelési folyamatmenedzselést megkövetelő szempontok, amelyek megakadályozzák, hogy az értékbecslő a helyszínen azonnal meghatározhassa az ingatlan értékét annak ellenére, hogy egy hiteles szakember a helyszínre érkezés előtt már felkészül a környék ingatlanáraiból és forgalmi kondícióiból.

Ha ez mégsem történne meg akkor megbízóként feltételezhetjük, hogy az ingatlanbecslő szakember mégsem rendelkezik megfelelő szakértelemmel, tapasztalattal és hozzáállással.

 

Miután megtörtént a helyszíni bejárás, elkezdődik a valódi értékelési protokoll, amely során az ingatlan általános (ország, régió, város és lakókörnyezet fizikai, gazdasági, szociális és közéleti) adatainak és a részletes (jellemző, tárgyi, összehasonlító, költség, eladási, bevételi és kiadási) adatainak elemzése, mérés-értékelése történik.

 

Ezek után algoritmikus lépésekkel történik meg az értékbecslés:

1.   értékbecslés cél-, módszer- és eszközmeghatározása

2.   a felhasznált adatok típusának és forrásainak rögzítése

3.   fenntartói és működtetői adatgyűjtés, elemzés, feldolgozás és értékelés

4.   korszerűen gazdaságos használat és hasznosítás elemzése és tudatosítása

5.   az értékbecslés gyakorlati módszereinek és eszközeinek alkalmazása

6.   ingatlan értékbecslés megvalósítása

7.   hivatalos értékelési szakvélemény (jelentés) megszerkesztése

8.   megbízási díj számlán történő rögzítése

9.   a számla befogadása és megbízási díj átutalása

10.                 értékbecsléssel kapcsolatos utánkövetési ügyintézés

 

Az ingatlan értékelési szakvélemény jellemző szegmensei:

-        Előzmény

-        A szakértői feladat meghatározása, az értékelés célja

-        A szakértői vizsgálat módszere és eszköze

-        Az ingatlan adottságainak ismertetése

-        Értékelés

-        Az ingatlan összehasonlított forgalmi értéke

-        Korlátozó feltételek

 

Az ingatlan értékbecslés során elkészült értékelési szakvélemény hitelessége kizárólag az értékbecslő szakember saját kezű aláírásával érvényes, amellyel szakmai és személyes felelősséget is vállal a törvényesen, jogszerűen és szakmai szabályszerűen, valamint kiemelt gondossággal elkészített dokumentum tartalmáért és formájáért, amely mellékletként tartalmazza az érintett ingatlan tulajdoni lapját is.

 

Az ingatlanértékbecslés forgalmi értékbecslése a hasonló ingatlanok piaci értékének, eladási és kínálati árának összehasonlításából alakul ki, ezért ha ingatlanbefektetőként kevésbé vagyunk tájékozottak, vagy naprakészek, akkor előfordulhat, hogy alul-, vagy esetleg túlbecsüljük az ingatlan valós értékét, amely a közelmúlt eladásait tartalmazó ingatlanos adatbázisok alapján képződik a legnagyobb hitelességgel.

Ez az árképzési érték már magában foglalja a telek értékét is, hiszen lakóingatlanok esetében a lakóépületet nem lehet leválasztani a telekről, azonban a telken található értéknövelő felépítmények és növendékek korrekciós tényezők segítségével felértékelik a piaci árat.

 

A forgalmi értékelésben kizárólag azonos tulajdonságokkal rendelkező sikeres adás-vétel során értékesített ingatlanokat hasonlít össze az ingatlan értékbecslő szakember, tehát egy kisvárosi családi ház mellé egy nagyvárosi panellakás sohasem kerülhet összehasonlítási alapként, valamint az alapelv szerint a lehető legnagyobb számú hasonló ingatlan összehasonlítása az elvárás.

A lakóingatlanok esetében a földrajzi elhelyezkedésük azonossága, az ingatlanok azonos kora, hasonló általános állapota, az azonos építési módja, az azonos alapterülete és azonos szobaszáma képezi az alaphalmazt, amelyben az ingatlanok megbízhatóan összehasonlításra kerülnek.

Az ingatlan adás-vételi adatbázishoz hozzáféréssel nem rendelkező értékbecslő szakember gyakran a kínálati árak összehasonlításával határozza meg a piaci értéket, amely sajnos rendkívül hiteltelen eredményeket jelent, hiszen a kínálati árak jellemzően 5-20%os túlárazottságot is jelenthetnek,

hiszen az eladók gyakran nem szándékoznak megválni ingatlanjuktól,

egyszerűen egy visszautasíthatatlan ajánlatot várnak, eszerint is áraznak.

Ilyen mértékű túlárazottság kizárólag álomingatlanok, ritkán elérhető, közkedvelt beosztású, elhelyezkedésű és korszerűen felújított, valamint gazdaságosan fenntartható lakások esetében indokolt, azonban ezek kínálati ára láttán a tájékozatlan ingatlantulajdonosok is hozzáigazítják kínálati áraikat a saját, gyakran kedvezőtlen kondíciókkal rendelkező ingatlanjaik esetében és ekkor alakul ki az ingatlan piaci beragadása.

Erre még rosszabb hatást gyakorol egy túlbuzgó ingatlanközvetítő megjelenése, aki megfelelő jutalék ellenében megígéri az ingatlan a vágyott kínálati áron történő eladását, mindenféle hozzáadott értéknövelés, vagy felújítási beavatkozás nélkül, csupán az inflációra hagyatkozva.

Az adott környéken tevékenykedő megbízható ingatlanközvetítők széleskörű tapasztalatai és adatbázisa azonban kiváló alapot képeznek az értékbecslők számára az értékmeghatározáshoz.

Emellett az ingatlanok forgalmi értékadatának szolgáltatási rendjéről és az adatszolgáltatás igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 33/2007. (XII. 23.) PM rendelet értelmében a forgalmi értékbecslők - díjfizetés ellenében - összehasonlító adatokat kérhetnek az NAV-tól is.

Ezeket a forrásokat az értékbecslő szakemberek mindig feltüntetik a jelentéseikben.

A forgalmi érték pontos kiszámításához az ingatlan fajlagos értékének és méretnek összehasonlítása elengedhetetlen, amely történhet páros és csoportos összehasonlításban.

A páros összehasonlítás során a hasonló ingatlanokat külön-külön hasonlítják össze a vizsgált ingatlannal, tehát párosan valósul meg történik az összehasonlítás és a korrekció.

A csoportos összehasonlítás során egy ingatlan átlagos alaphalmaz kialakítása történik meg, amelyben az adatok létrehoznak egy olyan ingatlan tulajdonságbeli és fajlagos alapértékbeli átlagot, amelyhez az érintett ingatlant már lehetséges összehasonlítani.

Az így kialakuló átlagos fajlagos értéket, mint adatot fajlagos alapértéknek nevezik.

Az ingatlanok értékének meghatározásánál ilyen fajlagos alapértékeket határoznak meg, amely mértékegysége a Ft/m² , de ezt befolyásolják az értékmódosító tényezők.

Műszaki szempontok:

1.       Károsodások

2.       Kivitelezési hibák

3.       Alapterületek megszokottól eltérő nagysága

4.       Alapozás módja

5.       Fő teherhordó szerkezetek megoldásai

6.       Közbenső és zárófödémek megoldásai

7.       Tetőszerkezet kialakítása

8.       Határoló szerkezetek és nyílászárók

9.       Burkolatok minősége, értéke

10.   Szakipari munkák

11.   Épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások

12.   Épülettartozékok

 

Építészeti szempontok:

1.   Felépítmény célja

2.   Helyiségek száma

3.   Belső elrendezés

4.   Komfortfokozat

5.   Műemléki védettség

6.   Vízbázis-védelmi védőövezetek

7.   Egyéb építészeti előírások

Használati szempontok:

1.   Építés, felújítás éve

2.   Komolyabb káresemények

3.   Karbantartás helyzete

4.   Üzemeltetés

5.   Rendeltetésszerű használat

 

Telekadottságok:

1.   Telek alakja

2.   Tájolás

3.   Lejtés

4.   Építési lehetőség (beépíthető terület, megengedett építménymagasság, stb.)

5.   Talajtani viszonyok

6.   Növényzet

7.   Telek tartozékai

Infrastruktúra:

1.   Villany

2.   Víz

3.   Gázellátás

4.   Csatorna (felszíni és szennyvíz)

5.   Szemétszállítás

6.   Közlekedés (tömegközlekedés, megállók, útburkolat)

7.   Megközelíthetőség

8.   Ellátás, távolság alap- és középszintű ellátási központoktól

9.   Oktatási intézmények

10.        Szabadidős létesítmények

11.        Telekommunikáció

Környezeti szempontok (externáliák):

1.   Szomszédok és szomszédos létesítmények

2.   Övezet

3.   Kilátás, panoráma

4.   Szennyező források, környezeti ártalmak

 

Alternatív hasznosítás szempontjai:

1.   Funkcióváltásra való alkalmasság

2.   Átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség

Jogi szempontok, hatósági szabályozás:

1.   Tulajdonviszonyok rendezettsége

2.   Osztott tulajdon, résztulajdon

3.   Kapcsolódó jogok (zálogjog, használati jog, stb.)

4.   Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok

5.   Országos és helyi építési szabályozás

További kedvező, vagy kedvezőtlen értékbefolyásoló tényezők megismeréséhez,

kérlek keress fel elérhetőségeimen!

 

Ha nem vagyunk biztos az érintett ingatlan értékének meghatározásában, azt javaslom mindenképpen kérjünk segítséget egy felkészült és tapasztalt ingatlanbecslő szakembertől, akik ingatlanbefektetőként megóvhat minket rossz döntéshozataloktól és maradandó kárszenvedésektől.

 

Remélem többeknek sikerül segítenem az ingatlan értékbecslés folyamatát megérteni és gondolataimmal helyes, megfontolt és kedvező döntéseket születhetnek.

Természetesen ezek az általános gondolatok kifejezetten az elmúlt 20 éves debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!