Ingatlanvásárlás kevés önerővel ✅🏡💸🥇

 

Ingatlanvásárlás kevés önerővel ✅🏡💸🥇

 

Kiterjedt kapcsolati hálóval rendelkezem és sokan példaként tekintenek az eredményeimre,

ezért gyakran felkeresnek hogyan tudnák megvalósítani az általam felépített egzisztenciális biztonságot

és tudatosan, hosszú évek alatt kialakított ingatlanportfóliót.

Ez motivált ennek a blogbejegyzésnek a megírására.

 

Kezdjük az elején!

Hogyan teremtsük meg a lehetőséget az ingatlanvásárlásra?

 

Minden korosztályban egyszer felmerül az igény az ingatlanvásárlásra, akár lakhatási, vagy befektetési céllal, azonban az önerő előteremtésének nehézségei miatt sokan lemondanak erről a lehetőségről.

A rövid távon gondolkodók hamar találnak könnyebben és gyorsabban elérhető célokat, mint például nyaralás, autóvásárlás és élményszolgáltatások. Sok év elteltével azonban sikerülhet annyi pénzt megtakarítani, hogy az ingatlanpiacon mégis megjelenhetnek tulajdonosként.

Számukra a legkönnyebben elérhető ingatlanforma a tároló és a garázs lehet, amely megvásárlásához sem banki hitelre, vagy személyközi kölcsönre, sem pedig befektetőtársak bevonására nincs szükség.

Mivel a teljes vételárat sikerülhet összegyűjteni, ez a lehetőség sokak számára vonzó lehet, azonban néhány hátráltató és zavaró tényező tönkreteheti a befektetés élményét.

A leggyakoribbak közé tartozik a haszonélvezeti és az elővásárlási jog, amelyek mind jogilag, mind pedig fizikailag megakadályozhatják, hogy újonnan szerzett ingatlanunk a vételár megfizetésének napján birtokba vegyük, ugyanis ezekben az esetekben többszereplős – vagy egyes esetekben sokszereplős – folyamatoknak szükséges sikeresen megvalósulnia.

 

A haszonélvezeti jog valójában a tulajdonostól elkülönülve áll fenn és az elszegényedő nyugdíjas lakosság személyi kiterjedésével egyre inkább előkerül, ugyanis idős emberek arra kényszerülhetnek, hogy ingatlanjaikat értékesítsék haszonélvezeti joguk megtartása mellett.

Hasonló helyzet alakulhat ki behajtás során, vagy árverésen szerzett ingatlannal kapcsolatban, amikor az eladó jogosultságai teljesen megszűnnek, de a haszonélvező jogai teljes mértékben megmaradnak.

Ezek között a haszonélvezeti jogok között szerepel az ingatlan birtoklása, használata és hasznosítása, valamint az életvitelszerű használata az adott személyhez kötötten, tehát az át- és eladás mellőzésével.

A haszonélvező ugyanakkor gyakran nem tulajdonos, tehát nem adhatja el és nem rendelkezhet az ingatlannal, viszont jogait átengedheti harmadik személynek is, akár a tulajdonosnak is.

A tulajdonos abban az esetben szerezheti meg a haszonélvezeti jogokat, ha a haszonélvező – ingyenesen, vagy értékmegegyezéssel - lemond erről a jogáról és értesíti a tulajdonost a döntéséről.

Tehát célszerű még az ingatlan adásvételi szerződés aláírásának napjáig megszerezni a haszonélvező lemondó nyilatkozatát abban az esetben, ha a megvásárolni kívánt ingatlan birtoklását, életvitelszerű használatát és értékeinek hasznosítását nem kívánjuk továbbra is biztosítani az adott személynek.

 

A következő gyakran megjelenő akadály az elővásárlási jog jelenléte a hivatalos dokumentumokban.

Az elővásárlási jog leggyakrabban közös tulajdonú teremgarázs vásárlásakor, vagy társasházi közös ingatlanvásárlással kapcsolatban jelenik meg, tehát tökéletesen beleillik a kevés önerővel történő vásárlásba.

Elővásárlási jog bejegyzés szerepelhet a tulajdoni lapon, az alapító okiratban és a közös ingatlan törzslapján.

Ebben az esetben a társasház tulajdonosainak joga van ahhoz, hogy a közös területen elhelyezkedő tárolót, raktárt, kocsibeállót, garázst, vagy bármilyen helyiséget a vételi ajánlatot tevő potenciális vevő előtt megvásárolja, méghozzá a szerződésben, vagy ajánlatban szereplő feltételek mellett.

A gyakorlatban ez annyit tesz, hogy a vevő jogi képviselőjén – ügyvédjén – keresztül minden egyes tulajdonost külön ajánlott, tértivevényes levélben értesít a vásárlási ajánlatról és megadott határidő feltüntetésével kéri őket az elővásárlási szándék visszajelzéséről.

Amennyiben a határidőn belül a tulajdonosok nem élnek az elővásárlási jogukkal, vagy nem reagálnak a megkeresésre, az ingatlan adásvételi szerződés a vételi ajánlatot tevő vevővel akadálymentesen megköthető.

Abban az esetben, ha a – felkeresett akár többszáz - tulajdonos közül valaki él az elővásárlási jogával, akkor az előzetesen a vevővel megkötött szerződés megszűnik – a vevő jogi úton visszaköveteli az eladótól a foglalót, az előleget, vagy esetleg a teljes vételárat – és az újonnan vételi ajánlatot tevő elővásárlási joggal rendelkező vevővel kötik meg az ingatlan adásvételi szerződést az eredeti feltételekkel.

Ha tájékozatlanságból, hanyagságból, vagy szándékosan nem értesítenek minden elővásárlási joggal rendelkező tulajdonost az eladó és ügyvédje, akkor nem lehetséges a földhivatali bejegyzés, hiszen a tulajdoni lapon a hivatalnok észreveszi a bejegyzést és a csatolt dokumentumok között az elővásárlási jogról történő lemondó dokumentum hiányát, tehát egyszerűen nem foglalkozik majd a kérelemmel.

Jobb esetben hiánypótlási eljárásban bekéri a hiányzó dokumentumokat és az egész eljárás előröl indul.

Ha viszont a hivatalnok mégis igazolva látja, hogy a tulajdonjogi bejegyzés megvalósulhat és az - elővásárlásra jogosultak megkeresése nélkül – meg is történik, a tudomásra jutástól 30 napig peres eljárást kezdeményezhet jogainak érvényesítéséhez minden elővásárlásra jogosult tulajdonostárs, egészen az adásvételi szerződés megkötésének napjától 3 éven belül.

 

Szóval mindenkinek érdemes képezni magát és tájékozódni a hatályos ingatlanjogokról, vonatkozó törvényekről rendeletekről és szabályokról, így senkit nem érhet kellemetlen meglepetés!

 

Ha sikerült elijeszteni a többséget a közös tulajdonú ingatlanvásárlástól még megemlíteném a házrész vásárlást, de ennek a területnek akkora negatív tapasztalati tőkéje gyűlt fel a károsult, vagy hátráltatott társtulajdonosok, majd később eladók és vevők között, hogy lelkiismeretileg helytelen lenne bárkit is erre a pokolian embertelen területre irányítanom, még csak informálódás szintjén sem ajánlom.

 

Azonban olcsó befektetési forma lehet még a vidéki ház megvásárlása, amelyhez a helyi önkormányzat és az állam is nyújthat különféle - letelepedési vagy értékmegőrzési, esetleg lakhatási – támogatásokat.

Azonban ez a kategória jelentheti a legnagyobb kockázatot, mind a fenntartási, mind pedig a működtetési területen, ugyanis a valódi költségek főleg az extrém időjárási körülmények között mutatkoznak meg.

Ilyenek lehetnek a kánikula, a fagyveszély, vagy extra fűtésköltség, tető-, fal- és ablakbeázás, árvízkárok stb., ezek mind a település és az adott lakóépület lokális elhelyezkedésének a sajátosságai és jelentős anyagi ráfordítást igényelhetnek akár alkalmanként, vagy rendszeresen is.

Egyéb esetekben pedig a helyi lakosság, vagy a közvetlen szomszédok tehetik – rossz szokásaikkal, civilizálatlanságukkal, vagy egyszerűen eltérő kulturális származásuk révén - kedvezőtlenné, élhetetlenné az ottlakást, mind a tulajdonosi, mind a bérlői szempontból vizsgálva.

Ezt mindenki saját belátása szerint szükséges eldöntse, hogy a kedvező árért cserébe kapott nagy élettérért és földterületért hajlandó- e tolerálni, tűrni és szenvedni.

 

Jómagam – a saját otthonom megvásárlásakor is – a legjobb környék legolcsóbb ingatlana megszerzésének elvét követtem, ezért a kisebb felújítási költségeken kívül eddig még nem kerültem anyagi megterhelés alá.

Ez a kevés ráfordítási kényszer és a fokozott nyereségpotenciál jellemző a nagyvárosok ingatlanaira, ezért ezek igen kedvelt befektetési célpontok, kiemelten a válságos időszakokban, amikor megnő az alkufaktor.

Ugyanazzal a kevés önerővel bátran nekivághatunk az ingatlankeresésnek, ugyanis banki hitel, személyes kapcsolati hálón belüli kölcsön és befektetőtársak bevonása is segítheti a tervünk megvalósítását.

Mielőtt a bankba rohannánk jelzáloghitel kérvényezéséért, először győződjünk meg arról, hogy a családi, vagy a baráti környezetünkben van-e olyan személy, vagy vállalkozás, amelyik rendelkezik a kiszemelt ingatlanunk hiányzó önerejét kipótolni képes tőkével. Ebben az esetben ugyanis sokkal kedvezőbb feltételeket tudunk biztosítani az ingatlanvásárláshoz akár az alku mértékének tekintetében, akár a visszafizetés ütemezését, vagy kedvezőtlen élethelyzet esetén az árverezés elkerülését illetően.

Az önerőnk ebben az esetben 20-50% körül ideális, vagy 10%-30% önerővel választhatjuk a banki jelzáloghitel felvételét, amely a megvásárolni kívánt ingatlant jelzálogjoggal terheli a hitelező bank javára.

Ennek a koncepciónak nagy előnye lehet, hogy csak 20-30 év futamidő alatt szükséges megtéríteni a hitelösszeget havi törlesztő-részletenként, amelyek az idő előrehaladtával kiterjedő inflációval reálértéken egyre kisebb megterhelést jelentenek a bevételeinkhez képest különösen, ha esetleg bérbe adjuk az ingatlant.

Ha ez a megoldás sem vonzó számunkra, kereshetünk befektetőtársakat, akik 2-5 résznyi tulajdonjogért és/vagy havi bérleti díj részesedésért cserébe hajlandóak finanszírozni a hiányzó önerőnket, ők emellett opciós jogot is kapnak arra, hogy - a monetáris lehetőségeinkhez mérten - később reálértéken megváltsuk a befektetésüket, vagy nagyobb tulajdonrészt szerezzenek benne.

Tehát ez egy valóban többszereplős nyertes helyzet, hiszen hozzájuthatunk a kiszemelt ingatlanhoz, amelyet bérbe adva valaki szeretett otthonává válhat, aki cserébe passzív jövedelemforráshoz juttat minket és a befektetőtársainkat is, tehát mindenki hozzájut az érdekei szerinti értékekhez.

 

Ide tartozó gondolat, hogy ha esetleg sikerül olyan szerencsés élethelyzetbe kerülni, vagy a jövedelemtermelő képességünket idővel növelni, hogy az önerőnk 50% felé emelkedne, érdemes elgondolkodni azon, hogy egyszerre több ingatlant vásárolunk meg, kisebb önerő kockáztatása mellett.

 

Természetesen léteznek más befektetések is az ingatlanpiacon, mint pl.: telek, föld, mezőgazdasági ingatlan, üzlethelyiség, iroda, nyaraló, raktár, ipari létesítmény, vendéglátó egység, valamint akár intézmények is, de ezek befektetési szempontból fokozottan kockázatosak lehetnek és a hitelezhetőségük is kérdéses, ezért nem is jelenítettem meg az alábbi gondolattérképen:

 

 

 

A gondolattérképem jól megmutatja, hogy értékek, érdekek, kockázatok, nyereségek, feltételek és elvárások szempontjából is érdemes hosszú távon gondolkodni, így ahelyett, hogy lemondanánk az ingatlanvásárlásról, vagy kivárnánk vele, bátran valósítsuk meg a terveinket ezen a területen, méghozzá a lehető leghamarabb.

 

Remélem többeknek sikerül segítenem az ingatlanvásárlás kevés önerővel történő sikeres megvalósításában és gondolataimmal helyes, megfontolt és kedvező döntéseket születhetnek.

Természetesen ezek az általános gondolatok kifejezetten az elmúlt 20 éves debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

Köszönöm a figyelmet!