✅ 🧑🏫 A főnixmadár újjászületése

✅ 🧑🏫

A főnixmadár újjászületése

 

Debrecen jelképe a főnixmadár, amely hamvaiból egy új főnix születik, ezzel jelképezve az örök megújulást és az átalakulást a városlakók számára.

A városvezetés ezért is választotta 2024-ben induló bérlakás-programjának a Főnix nevet, amely a 35 év alatti határozatlan idejű munkaszerződéssel rendelkező debreceni magyar munkavállalók lakhatási nehézségeit hivatott könnyíteni úgy, hogy a lakbér összegét harmadolva megosztja a munkavállaló, a munkáltató és az önkormányzat között.

A Főnix Lakásprogram mellett egy önkormányzati rendelettel szabályozott új bérlakás-koncepció jött létre, amely részeként 3 lakbér-kategória is elfogadásra került az önkormányzati rendeletben, ennek a szociális lakáskoncepciónak a haszonélvezői kiemelten a szociálisan rászorulók, akik az önkormányzati és ingatlanfejlesztői forrásból felajánlott bérlakás-állomány több, mint a felére igényt tarthatnak.

Az első körben az ingatlanfejlesztők támogatását szerezték meg, akik több mint 200 lakással pályáztak a programba, majd ezután következik a munkáltatók csatlakozása a programhoz.

Mivel a munkáltatók - a munkavállalók bére után kötelezett - járulékfizetési terhei jelentősek, véleményem szerint kérdéses az egyharmadnyi lakbér-hozzájárulás vállalása, amely számára semmilyen olyan kedvezménnyel, vagy előnnyel nem jár, mint az állami intézmények és szervezetek esetében, akik hosszútávra biztosíthatják a munkaerő-utánpótlást a lakbértámogatásuk révén.

A versenyszféra munkáltatóinak érdeke az, hogy magas nominális értékű bért fizessenek a lehető legmagasabb szabadidő-elvonásért az olyan munkavállalók részére, akik hajlandóak napi 12-16 órát áldozni az életükből a munkáltatónak.

A 2026. évi Debrecenben tapasztalható helyzet az, hogy a nagyobb multicégek kiváló marketingstratégiájuk következményeként többezer fiatal vidéki magyar munkaerőből válogathatnak, míg azok a kisebb vállalkozások, akik nincsenek a köztudatban sajnos munkaerőhiánnyal küzdenek.

Összefoglalva tehát a nagyobb cégeknek egyenlőre nem érdeke, a kisebb vállalkozásoknak viszont nincs lehetősége lakbértámogatást nyújtani a munkavállalók számára, tehát csak kedvezőtlen piaci helyzet, veszteség és üzleti előnytelenség származna számukra az egyharmadnyi lakbértámogatásból.

Egyedül a munkáltatói márka reputációjának kiterjedése várható ettől a lakbér-támogatási társadalmi szerepvállalástól hosszú évek alatt, amely abban az esetben válhat versenyelőnnyé a munkáltató számára, amikor versenyezni kell a munkavállalók figyelméért, megszerzéséért és hosszútávú elköteleződéséért.

A Debrecenben kifejlesztett Főnix lakásprogram célja, hogy a megfelelő munkáltatói márkával rendelkező munkahelyek mellett megfelelő értékszintű bérek és megfizethető lakhatás is várja a 35 év alatti fiatalokat.

Az elérhető lakhatási támogatásokat 2024-es Hogyan legyünk ingatlanbefektetők fiatalon? című írásomban rögzítettem, amely azóta több támogatási forrással is bővült, mint pl.: a 3%-os jelzáloghitelt kínáló Otthon Start Program, az Otthonfelújítási Program, a CSOK+ hitel, az új Falusi CSOK és a hozzá tartozó hitelkonstrukció, a Falusi áfa-visszatérítési támogatás és az Akadálymentesítési támogatás.

 

De miért olyan fontos ingatlanbefektetőként nyomon követni az aktuális ingatlanpiaci helyzetet?

Debrecen egyetemváros révén elsősorban az egyetemisták célközönségének az igényeit szolgálja ki, így az ingatlanbefektetők is a számukra rendezik be ingatlanjaikat.

A hozzám hasonló tudatos ingatlanbefektetők azonban a 35 év alatti munkavállalók célközönségét kívánja kiszolgálni, akik már saját fizetésüket költik, szabadon hozzák meg döntéseiket és potenciálisan évente kapnak fizetésemelést, vagy magasabb fizetésért gyakran munkahelyet váltanak.

Tehát a szorgalmas bérlőink élethelyzete javulásával ingatlanbefektetőként a saját üzleti potenciálunk is nő, hiszen az évente megemelt lakbér segítségével fejleszthetjük ingatlanjainkat, vagy újakat vásárolhatunk.

Ezt az idilli – de a valóságban egyébként meglepően hatékonyan működő – elképzelést feloszlatta az elmúlt években kifejezetten a 35 év alatti munkavállalókat, vagy a tehetősebb fiatalokat támogató állami és önkormányzati programok megjelenése, mint amilyen az Otthon Start Program is.

A támogatások segítségével ismét megemelkedtek az ingatlanárak az egész országban, azonban Debrecenben a megyeszékhelyek közül a legnagyobb mértékben, hiszen a rossz állapotú használt lakások ára is meghaladja az 1m/m2 árat, egészen pontosan 1,04m/m2 mediánárral.

A támogatásokkal megtámogatott tehetősebb fiatalok jelentős érdeklődést mutattak a saját ingatlan megszerzése iránt, amit a piac komolyan vett, így gyorsan növelte a lokális ingatlanárakat és az országos mérséklődés ellenére Debrecenben tovább nőnek a négyzetméterárak.

Ezt fokozza az a trend, hogy Debrecen belterületi határai folyamatosan kiterjednek és a belvárosi régi házak helyén is új lakóparkok és társasházak épülnek, amely révén az elmúlt 1 évben 191-ről 426-ra nőtt az elérhető új építésű lakások száma a városban.

Esetükben a vételár – elhelyezkedéstől és az alapterület nagyságától függően - 1,5-2,5m/m2 ár között alakul és 40-180m2, de jellemzően inkább 60-80m2 alapterületet kínálnak az ingatlanfejlesztők.

Ezért terjedt el országosan is az a tapasztalat, hogy az ilyen vételárakat kizárólag a tehetősebb fiatalok, vagy azok vagyonos szülei képesek megfizetni, tehát a fiatal munkavállalók lakhatási gondjait nem oldja meg az Otthon Start Program.

A lokálisan meghirdetett Főnix Lakásprogram azonban nagyobb vonzóerővel bírhat a 35 év alatti helyi foglalkoztatottságú magyar munkaerő körében, akik jobb élet reményében érkeznek a városba.

Számukra eddig csak a hozzám hasonló ingatlanbefektető magánemberek nyújtottak otthonhoz jutási segítséget méghozzá többszörös ingatlantulajdonosként rendkívül kedvező áron és a lakásbérleti szerződésben vállalt jogi biztonság fenntartása mellett biztosítottam a nyugalmat és a hatékony munkavégzéshez szükséges pihentető otthon megteremtését és fenntartását.

Összefoglalva tehát emberi szempontok, szükségletek, igények, vágyak, elvárások, feltételek és vállalások figyelembevétele mellett vált működőképessé az otthonbérleti modellem, amely még egyedi bérlőjelölt mérés-értékelési rendszerrel is rendelkezik, ezzel biztosítva azt, hogy az adott bérlő számára az általam bérbeadásra kínált lakás – elhelyezkedése, paraméterei és kondíciói által - otthonná válhat.

Tehát egyrészről megfigyelem a bérlői szükségleteket, igényeket és vágyakat, másrészről a teljesítésük ellenértékeként felajánlott lakbér mértékével összevetve elemzem a bérlőjelöltek piaci lehetőségeit, kiemelten a saját lakáshoz jutás megvalósulásának esélyeit és támogatásait.

Tekintve, hogy a lakóingatlanok piaca nem használtautó piac, itt az értékesített lakás és a lakhatási szolgáltatás az idővel nem amortizálódik és az értéke is – az autókkal ellentétben – folyamatosan növekszik, maga az ingatlanbefektető irányítja a piacot és diktálja a feltételeket, hiszen övé a tulajdonjog.

Ezzel együtt az a szemlélet is jellemző, hogy a megvásárlás után felújított – vagy eredeti állapotában hagyott - lakóingatlant az ingatlanbefektetők része kulcsra zárja és csak hosszú évek múltán kínálja eladásra, ezzel megszabadulva az adóterhektől és megnyerve a folyamatos ingatlan áremelkedés hasznát.

Tehát sok megvásárolt ingatlan évekig üresen áll, ezzel kizárva a bérlőket a lakáspiacról és az életük megkezdésének lehetőségéből, hiszen Debrecenben jellemzően csak helyi bejelentett lakcímmel veszik fel a cégek és vállalkozások a munkavállalókat, megspórolva az útiköltség-térítést.

 

A főnixmadár újjászületése

A Közgyűlés által 2026. Augusztus 27.-én elfogadott rendelet alapján új bérlakás-koncepció jön létre a városban és ennek részeként a Főnix Lakásprogram is újjászületik, így az eddig több, mint 200 bérlakás rendelkezésre állása mellett megváltozott feltételekkel juthatnak bérleményhez a rászorulók.

Elsőbbséget élveznek a rászorulók, mert az Október 1.-én a zene világnapján hatályba lépő helyi lakásrendelet szabályozza, hogy első körben – a korábbi licitverseny megszüntetése mellett - kizárólag szociális alapon válik hozzáférhetővé a megpályázott lakások egy része.

A licitverseny által csak azok juthattak bérlakáshoz, akik a legmagasabb bérleti díjat ajánlották fel.

Debrecenben 1991-ben még több, mint 22ezer önkormányzati lakás állt rendelkezésre, amelyek nagy részét az önkormányzat értékesítette, így 1998-ra már csak 5237 lakás volt önkormányzati tulajdonban.

Ezek közül további lakások váltak magánszemélyek tulajdonába, egészen a 2015. évig, amikor az önkormányzat megszüntette a saját tulajdonú lakáseladásokat.

A jelenlegi helyzetben az önkormányzat szándékai szerint növelni kívánja lakóingatlan portfólióját és a meglévő lakások karbantartását, felújítását és korszerűsítését a 3 lakásbérleti kategória szereplőitől származó bevételek 5%-20%-ának átcsoportosításából szándékozik megvalósítani.

Az új feltételekben az is szerepel, hogy az önkormányzat 15% mértékű bérleti díjemelést kíván bevezetni.

 

3 lakásbérleti kategória:

-       szociális

-       költségelvű

-       piaci alapú

Az új önkormányzati bérlakás-rendelet és a már 2 éve működő – 35 év alatti munkavállalókat támogató - Főnix Lakásprogram keretrendszerének része, hogy a bérlők 5 évig bérelhetik az adott bérlakást, ezt követően kérésükre felülbírálják a bérleti jogviszonyukat.

A lakásrendelet részeként a pályázó bérlőjelöltek kiválasztásánál egyértelmű szempontrendszert alkalmaznak majd, amely alapján előnyt élveznek a nagycsaládosok, az egyszülős háztartások, az alacsony jövedelműek, a tartós betegséggel vagy fogyatékossággal élők, valamint a gyermekvédelmi rendszerből kikerülők és a családok átmeneti otthonaiban lakók.

Érdekes kitétel, hogy a Debrecenben alkotó és előadó művészeknek külön bérlakás-állományt különítenek el, lakhatási és műtermi funkcióval, hogy folyamatos művészi tevékenységükkel zavartalanul gazdagíthassák a város művészeti portfólióját.

A későbbiekben fontos lenne a fiatal, helyben dolgozó házasok hasonló jellegű megtámogatása, hiszen az egy főre vetített jelentős költségű lakbértámogatás esetükben 2 főre, vagy gyermekvállalásukkal több részre osztódna, így fokozva a támogatás hatékonyságát.

A fiatal munkavállalók lakhatását támogató Főnix Lakásprogram jövőjét illetően az önkormányzat – az esetleges munkáltatói passzivitást kiváltva – a lakbértámogatás átdolgozását tervezi olyan irányban, hogy a munkáltatókat kizárva az önkormányzat vállalja a lakbérköltség harmadának megtérítését, ami mellé a bérlő kétharmad arányú lakbérhányad megfizetésének vállalásával juthat az önkormányzat, vagy ingatlanfejlesztők által felajánlott bérlakáshoz.

 

Természetesen ezek az – egyetemesen hasznosítható információk mellett közreadott - általános gondolatok kifejezetten az elmúlt 25 éves debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 

Ha részletesen is szeretnél ebben a témában tájékozódni,

keress fel személyes elérhetőségeimen, mindenben segítek!

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!