✅ 🧑🏫 Hogyan szabaduljunk meg a problémás bérlőtől?

 

✅ 🧑🏫

Hogyan szabaduljunk meg a problémás bérlőtől?

 

Az előző blogbejegyzéseim A sztenderd ingatlanok árváltozása Debrecenben másfél év alatt és Hogyan használjuk a digitális ingatlan nyilvántartást? címen jelentek meg, ezért témailleszkedésük miatt előtanulmányként is felhasználhatóak.

Mielőtt tárgyaljuk, hogy hogyan szabaduljunk meg a problémás bérlőtől, érdemes megvizsgálni a megelőzést érintő tevékenységeket, amelyek előre garantálhatják a vitás élethelyzetek elkerülését.

-       A legfontosabb a bérlő kiválasztása, tehát hogy személyiségben hozzánk társadalomkulturálisan illeszkedő személlyel szerződjünk, hiszen megbízhatónak kell lennie, mert befogadjuk a legdrágább vagyoneszközünkbe, a nehezen megszerzett lakásunkba. Ezt egyedi mérés-értékelési rendszer kialakításával megtehetjük, vagy akár egy SWOT elemzéssel is segíthetjük a döntésünket.

-       fontos a bérleti jogviszony elvárásainak, kondícióinak, dinamikájának és dimenzióinak előre rögzítése és tudatosítása a bérlőjelölttel, így nem lesznek félreértések a későbbiekben ezekben a pontokban. Itt szükséges megértetni a fenntartói és a működtetői hatáskörök, kötelességek és felelősségek tételeit.

a polgári jogi szerződés, mint magánokirat létrejöttekor minden érintettnek szerződnie kell egybehangzó akaratnyilatkozattal (írásban, szóban, ráutaló magatartással, ha az okiratot részben vagy egészben nem az okirat aláírója írta saját kezűleg, akkor a teljes bizonyító erejű magánokirathoz szükséges két tanú,

a lakástörvény alapján ez a minimum hitelességi követelmény a bérleti szerződéseknél)

-       a bérleti szerződés kapcsán a bérbeadót terhelő szavatossági kötelezettségek megbeszélése (kellékszavatosság a bérlésre alkalmasság alapján és jogszavatosság a bérlői használat akadálymentessége alapján)

-       a bérlői jogok, kötelességek, felelősségek és hatáskörök átbeszélése (rendeltetésszerű használat, birtokjog, ellenőrzés és karbantartási feladatok tűrése, albérlet, vállalkozás bejelentése, állandó lakcím, vendégek fogadása és tetteikért felelősségvállalás, károk jelentése, állandó kapcsolattartás, határidők és következmények, rendszeres díjfizetés módja és esedékessége, felmondás formája és menete, zálogjog a bérlői ingóságokra…)

-       határozatlan idejű bérleti szerződést bármelyik fél a hónap 15.napjától a következő hónap 15.napjáig rendes felmondással mondhatja fel, a felmondási idő max 90 nap

-       a határozott idejű lakásbérleti szerződés felmondása rendkívüli felmondással nemperes eljárásban rövid határidőn belül, kilakoltatás és lakáskiürítés következménye mellett valósul meg

-       a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a lakást tovább használhatja, amennyiben ez ellen a tulajdonos a szerződésben megállapított idő elteltétől számított 15 napos határidőn belül nem tiltakozik, ekkor a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át és a lakásbérlet esetleges későbbi felmondása csak többéves peres eljárásban valósítható meg

-       ide tartozik minden olyan körülmény, szükséglet, igény, elvárás és információ tudatosítása, amely lehetővé teszi a kiegyensúlyozott tulajdonos-bérlő kapcsolat kialakítását és fenntartását

 

Most részletesebben tárgyaljuk a bérleti szerződés megszűnésével kapcsolatos néhány gyakorlati tudnivalókat. Amennyiben a tulajdonos a jogaival tisztában van és képes a halogatást elkerülve gyors döntéseket meghozni, valamint a bérleti szerződés megkötése során előrelátóan jár el, akkor sikerül a problémás bérlővel kötött szerződés megszüntetése és a birtokviszony helyreállítása.

Legkedvezőbb szerződési forma a határozott idejű lakásbérleti szerződés, amely sajátossága, hogy a szerződésben kikötött – javaslatom szerint max 1 év - idő elteltével a szerződés automatikusan megszűnik, ezért nincs szükség felmondásra. Meghatározott szerződésszegések esetén a határozott idejű bérlet rendkívüli felmondással bármikor felmondható, pl.: mikor a bérlő a következményekre való figyelmeztetést tartalmazó felszólítás után sem fizeti meg a bérleti díjat.

Ezzel szemben a határozatlan időre szóló bérleti szerződés megszüntetéséhez valamelyik fél által közölt rendes felmondás szükséges, kivétel ha pl.: a lakás lakhatatlanná válik.

Mindkét típusú szerződés megszüntetése megvalósulhat a felek közös megegyezésével.

 

Szerződésszegés esetén természetesen megszűnik a felek között megkötött magánokirat hatálya, így a tulajdonos a szerződést megszüntető felszólításban – a kiköltözési nyilatkozatot megerősítve és mindkét fél által aláírva - közli a kiköltözési feltételeket, ideértve a kaució visszafizetésének feltételét, vagy módját, de ebben az okiratban szükséges a 15. napon meghatározni azt az időpontot, amikor a bérlő köteles elhagyni az ingatlant és újra birtokba adni a tulajdonosnak az ingatlanját.

Ez a 15 nap elégséges arra, hogy a tulajdonos új bérlőt találjon és a bérlő is lezárhatja a kiköltözési folyamatot, amit az eredeti bérleti szerződésben és az azt megszüntető felszólító okiratban is kiköltözési nyilatkozattétellel elfogadott.

A 15. napon az okiratban megjelölt óra és perc időpontban a tulajdonos újra birtokba veheti az ingatlanját, tehát jogilag ekkor a bérlő már önkényes lakásfoglalónak számít és birtokháborítást követ el abban az esetben, ha még mindig az ingatlanban tartózkodik, ekkor hatósági segítséggel megerősíthető a távozás.

Fontos, hogy ekkorra már az új bérlőnek legyen hatályos bérleti szerződése, így számára jogilag akadálymentessé válhat a birtokbavétel, amely megakadályozza a korábbi bérlő birtokon belül maradását.

 

A bérleti szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást újra birtokba adni a tulajdonos számára és azt az átvételre alkalmasan felszabadítani, a saját ingóságai eltávolításával.

Ha ennek a kötelezettségének nem tesz eleget, akkor a bérbeadót minden esetben megilleti a jog, hogy a bérlő ellen pert, vagy gyorsított nem peres eljárást indítson az ingatlan kiürítése iránt.

Amennyiben a bérlő a peres eljárásban érdemi védekezést fejt ki, akkor az ingatlan kiürítésére vonatkozó jogerős ítélet meghozataláig hosszabb idő, akár több év is eltelhet. Ha a bérlő a jogerős ítéletnek sem tesz önként eleget, akkor a bírósági végrehajtás keretében való ingatlan kiürítés még hosszabb időt vehet igénybe. Azonban vannak olyan lehetőségek, amelyekkel az ingatlan gyorsabban visszaszerezhető.

A bírósági végrehajtásról szóló törvény gyorsított eljárást biztosít, ha önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránt. Önkényes lakásfoglalónak minősül, aki úgy vette birtokba a lakást, hogy annak birtoklására nem volt jogosult, tehát sem bérleti szerződés, sem szívességi használat alapján nem volt engedélye a lakásban tartózkodni, valamint a határozott idejű lakásbérleti, vagy helyiségbérleti szerződése lejártával a lakást nem hagyja el.

Ebben az esetben a bérbeadó a bérleti szerződés határozott idejének lejártát követő max 60 napon belül kérheti az ingatlan fekvése szerinti járásbíróságtól az ingatlan gyorsított kiürítését, ezután már csak peres eljárást lehet indítani.

Ha a kérelem tartalmazza a törvényben előírt adatokat, akkor a bíróság 5 munkanapon belül meghozza a kiürítést elrendelő végzést. A végzés ellen a korábbi bérlő fellebezhet, ami nem halasztja el az ingatlan kiürítését. A kiürítésről szóló végzést a bíróság haladéktalanul megküldi a bírósági végrehajtónak.

A kiürítés megvalósítására akkor kerülhet sor, miután a végrehajtó felhívására a végrehajtást kérő tulajdonos/bérbeadó megfizette a végrehajtási költséget. A végrehajtó ezt követően rendőr, vagy tanú jelenlétében a helyszínen kézbesíti a végzést a lakásban tartózkodó nagykorú személynek.

Ekkor a lakásban tartózkodónak még 2 napja van arra, hogy a lakást az ingóságoktól kiürítve elhagyja, a végrehajtó figyelmeztetésére.

Ha a helyszíni eljárás időpontjában nem tartózkodik senki az ingatlanban, vagy csak kiskorú van jelen, akkor a végrehajtó a bíróság végzését és a helyszíni eljárásáról készített jegyzőkönyvet kifüggeszti a lakás ajtajára. A végrehajtó 2 nap elteltével szükség esetén ellenőrzi, hogy az önkényes lakásfoglaló elhagyta-e az ingatlant. Ha ez nem történt meg, akkor a rendőrség közreműködésével kezdeményezi a lakás kiürítését. Ebben az esetben a lakásban lévő ingóságokat a végrehajtó elszállíttatja a kérelmező által megjelölt raktárba.

 

A gyorsított eljárás kedvező azoknak az ingatlantulajdonosoknak, akik fél, vagy 1 évre kötnek határozott idejű bérleti szerződést, majd ennek lejárata után azt ismételten újrakötik, ismét határozott időtartamra.

 

A közjegyzői okiratba foglalás útján szintén elkerülhető az ingatlan kiürítés iránti hosszú pereskedés, amelyre 2 lehetőség is adott:

-       a bérleti szerződést közokiratba foglalása, a leendő bérlő saját költségén

-       kiköltözési- és bérleti díj-megfizetési kötelezettségvállaló nyilatkozat közjegyzői okiratba foglalása, a leendő bérlő saját költségén

 

 

Mindkét esetben fontos, hogy legyen egy már megkötött, magánokirati formában létező szerződés, mert az eljáró közjegyző ez alapján fogja elkészíteni a közvetlen végrehajtást egyszerűsítő közokiratot.

Természetesen a legtöbb közjegyző arra is vállalkozik, hogy magát a bérleti szerződést is kérelemre elkészíti és közokiratba foglalja, ez azonban - lévén, hogy kétoldalú jogügyletről van szó ebben az esetben - a hatósági áras közjegyzői díjszabás szerint is jóval drágább és a jogrendi hierarchia miatt teljesen felesleges, mert jelentős többletköltséggel jár, ha az elkészült közokirat változtatásai szándékakor minden esetben már csak a közjegyző végezheti el a szerződésmódosítást.

Ha felek a teljes bérleti szerződést közokiratba foglalják, akkor az abban vállalt valamennyi kötelezettség – önként vállalt biztosítékként - közvetlenül és azonnali hatállyal végrehajtható lesz, ezért javaslom, hogy a bérlő egyoldalú - közjegyző előtt vállalt - kötelezettségvállaló nyilatkozattételével történjen meg a teljes bérleti szerződés - minden problémaforrás-részletének rögzítésével történő – közokiratba foglalása is.

A közjegyző előtt egyoldalú kötelezettségvállalás történik, így a bérbeadónak nem kell megjelennie a közjegyzőnél, a közjegyzői eljárás díja a bérlőt terhelik, még a kulcsátadás előtt.

Már a bérleti szerződés megkötésekor az állandó lakcím rögzítését feltétlenül javaslom, mert így a bérleti szerződéskor bizonyítható, hogy a bérlőnek van hivatalos otthona, így nem szükséges, hogy a lakásban tartózkodjon és engedély nélkül a tulajdonos szándéka ellenére birtokolja azt.

A lakásbérleti jogviszony ciklusa és felmondásának lépései:

1.   bérlőkiválasztás mérés-értékeléssel a probléma-megelőzés miatt (saját mérés-értékelési rendszeremben a bérlői értékelő lapon 30 szempont alapján max 300 pontot szerezhetnek a bérlők)

2.   a határozott idejű lakásbérleti szerződésben rögzített pontok törvényességének, hatályának és érvényességének ellenőrzése (a mindenkori lakástörvénynek, a rendeleteknek, szabályoknak és elvárásoknak meg kell felelnie az érintett felek között kötött max 1 évre szóló magánokiratnak)

3.   a szerződést és a lakásbérlést érintő egyéb félreérthető pontok tisztázása előre szóban (amennyiben akár 1 pont is nehezményezhető a bérlőjelölt által, keressünk másik bérlőt, aki szívesen fogadja, hogy otthont biztosítunk számára)

4.   a lakásbérleti szerződés megkötése a lehető leghamarabbi időpontban (amennyiben a bérlő rendelkezik a bérlés iránti elköteleződéssel és a 2 havi kaucióval, max 1 munkanap alatt érdemes a bérleti szerződést megkötni a magánokiratban rögzített feltételekkel, mert több nap elteltével megváltozhat a felek élethelyzete, vagy az ingatlanpiaci helyzet)

5.   a bérlő által fizetett közüzemű díjak és bérleti díj pontos és folyamatos rögzítése digitális adatbázisban (a későbbi félreértések, vagy bérlői mulasztások elkerülése végett érdemes saját néven tartani a közműszolgáltatói szerződéseket, az internet és telefonszolgáltatás kivételével)

6.   A: ha a bérlő rendszeresen fizeti a tartozásait és rendbe tartja a lakást, akkor a bérleti szerződés lejárta után tovább bérelheti az ingatlant (új szerződés megkötése mellett, az időközben felmerült kérések rögzítésével és az ingatlanpiaci inflációval megemelt bérleti díjjal korrigálva)

6.   B: ha a bérlő nem fizeti a tartozásait, vagy ráutaló magatartással az együttélés normáit elutasítja, rongálja a magántulajdont, sérti a tulajdonos, vagy a lakóközösség érdekeit (rendszeres lakás-szemrevételezéssel és a többi tulajdonos megkérdezésével folyamatosan ellenőrizhető a bérlő viselkedése) megkezdődik a felmondási eljárás

7.   fizetési felszólítás kiküldése a bérlőnek a lakásbérleti díj fizetésére (itt fontos a határidők betartása, ugyanis a felszólítástól számított 8 napon belül a bérlő köteles fizetni, amennyiben ez nem történik meg csak a következő 8 nap áll rendelkezésre a bérleti jogviszony felmondására)

8.   amennyiben 8 napon belül a bérlő nem fizeti meg a tartozásait, a felszólítást követő 8 napon belül írásban hivatalosan értesítjük a bérleti jogviszony felmondásáról (a felmondás indoklásában jelöljük meg a szerződésszegés tárgyát és súlyosságát, a keltezéstől számított 15. – vagy a szerződésben rögzített - napig történő kiköltözés határidejét)

9.   tájékoztassuk a bérlőt a lakásbérleti jogviszony felmondásából eredő következményekről (a felmondó magánokiratot/közjegyzői közokiratot postai úton, ajánlva és tértivevénnyel szükséges feladni, így bizonyíthatóak a dátumok és a bérlő levél kézhezvételének elmaradása esetén is kézbesítettnek számít a dokumentum, de érdemes online is elküldeni az aláírt digitális dokumentumot)

10.                 elkezdődik a lakás kiürítése a bérlő által és a lakásbirtok visszaszerzése a tulajdonos által (a kiköltözés jogi érvényét a bérlő által közjegyző előtt aláírt kiköltözési nyilatkozattal támogathatjuk, amely ilyen esetekben lép érvénybe)

11.                 amennyiben a bérlő a kiköltözési kötelezettségének nem tesz eleget, úgy már önkényes lakásfoglalónak számít és birtokháborítás szabálysértést követ el, tovább súlyosbítva a kialakult helyzetet (ebben az esetben a Bérbeadó a törvény erejénél fogva a kiköltözési nyilatkozat okán azonnali hatósági intézkedést, közjegyzői közokirat hiányában gyorsított bírósági eljárást kezdeményezve szüntetheti meg a birtokháborítást, ekkor a lakásban található bérlői vagyontárgyakra a tartozás erejéig vagyoni biztosítékok átvétele és zálogjog érvényesítése kezdődik meg, az ingóságok biztosítékként történő megőrzése mellett, ekkor tanúk jelenléte és a bérlő értesítése mellett szükséges leltárba venni az ingóságokat és zárható raktárhelyiségben eltárolni a tartozások rendezéséig)

12.                 megkezdődik a tartozások rendezése (az elszámoláskor a kaució csak abban az esetben jár vissza, ha nem történt károkozás az ingatlanban, vagy bármilyen egyéb követelés nem merül fel, amennyiben a bérlő nem tudja, vagy nem akarja rendezni a tartozásait Közjegyzői Fizetési Meghagyásos eljárás útján lehetséges érvényesíteni a rendezési szándékot, a tartozásrendezési határidőkbe érdemes beleszámítani, hogy a távhő fűtési elszámolás csak nyáron történik meg)

13.                 a szerződéskötéskor rögzített határidővel, de legkésőbb a kiköltözés napjával újra birtokba vehető az ingatlan (amennyiben a bérlő nem jelenik meg, úgy az ingóságai elhelyezése és jogszerű kezelése érdekében ügyvédi beavatkozás is igényelhető, ezután a lakás állapotának írásos lejegyzésével, a leltári jegyzékben szereplő tételek ellenőrzésével, a közüzemi szolgáltatói óraállások rögzítésével és lehetőleg az átadás-átvételi dokumentum aláírásával újra elindulhat a karbantartás, felújítás, korszerűsítés és hasznosítás)

 

 

Természetesen ezek az – egyetemesen hasznosítható információk mellett közreadott - általános gondolatok kifejezetten az elmúlt közel 25 éves debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és az ingatlanközvetítői képesítéssel megszerzett tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 

Ha részletesen is szeretnél ebben a témában tájékozódni,

keress fel személyes elérhetőségeimen, mindenben segítek!

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!