✅ 🧑🏫Hogyan növelhetjük ingatlanunk értékét?

 

✅ 🧑🏫Hogyan növelhetjük ingatlanunk értékét?

 

Első lépésként érdemes megállapítani az ingatlanunk értékét, amelyet valós piaci értéken érdemes kalkulálni. A korábbiakban közreadott saját igényeket és az ingatlan állapotát felmérő kérdőív sokat segít abban, hogy némi fogalmunk legyen ingatlanbefektetőként, vagy magánszemélyként az ingatlannal kapcsolatos tevékenységekről.

Ennél komolyabb szinten magunk is meghatározhatjuk az állagmegőrzés és állapotjavítás kapcsán felmerülő problémákat és teendőket szakmai sztenderdek szerint.

A legmagasabb szakmai szinten ingatlan értékbecslő szakember szolgáltatásait is igénybe vehetjük, aki felelős szakmai - általában piaci összehasonlító - értékbecslés mellett tényszerű adatokat nyújt.

 

Amennyiben ezeket a korábbi írásaimat elolvassuk, már láthatjuk, hogy az ingatlanunk értékét számos tényező befolyásolhatja.

Az alábbiakban felsorolok néhány kulcsfontosságú tényezőt, amelyek hozzájárulhatnak az ingatlan értékének növekedéséhez:

1.   Elhelyezkedés: Az ingatlan elhelyezkedése az egyik legfontosabb tényező.

A városközpontok, jól megközelíthető helyek, jó közlekedési kapcsolatok, valamint a közelben található iskolák, boltok és szolgáltatások mind növelhetik az ingatlan értékét.

2. Infrastruktúra fejlesztések: Az olyan beruházások, mint új utak, tömegközlekedési vonalak, bevásárlóközpontok vagy parkok építése, javíthatják az adott terület vonzerejét, és ezzel együtt az ingatlanok értékét is.

3. Az ingatlan állapota: Az ingatlan korszerűsítése, felújítása, illetve modernizálása (pl. új tető, fűtési rendszer, szigetelés, nyílászárók cseréje) jelentősen növelheti az értékét.

4. Piaci trendek: A gazdasági helyzet és az ingatlanpiaci trendek is befolyásolják az ingatlanok értékét. Ha a kereslet növekszik egy adott területen, az általában az ingatlanok árának emelkedését eredményezi.

5. Társadalmi és demográfiai változások: A népesség növekedése, a fiatalok és a családok növekvő kereslete, valamint az idősek egyre nagyobb igényei is hatással vannak az ingatlanok értékére.

6. Gazdasági környezet: Az alacsony kamatlábak, a stabil gazdasági környezet és a munkaerőpiac erőssége mind hozzájárulhat az ingatlanpiac fellendüléséhez és az árak emelkedéséhez.

7. Jogi és szabályozási tényezők: Az ingatlanhoz kapcsolódó jogi kérdések, mint a tulajdonjog tisztázottsága, az építési szabályok, adók és a zónázási előírások is befolyásolják az ingatlan értékét.

8. Környezeti tényezők: Egy ingatlan közelében található természeti szépségek, mint például tengerpart, hegyek vagy erdők, szintén növelhetik az ingatlan értékét.

 

Ezeken a tényezőkön túlmenően az ingatlan egyedi jellemzői, mint például az ingatlan mérete, alaprajza, stílusa, valamint az energiahatékonysági szempontok is fontos szerepet játszanak az értéknövelésben.

A következő lépésben az értéknövelő és csökkentő tényezőket érdemes meghatározni, amelyeket összesen 100 pontban határoztam meg:

50 Értéknövelő előny/lehetőségtényező:

1.     napelem

2.     inverteres split klíma

3.     hőszivattyú

4.     padlófűtés

5.     geotermikus energia

6.     3 fázis 32A áramforrás

7.     elektromos autó falitöltő

8.     átalánydíjas gáz-, víz- és áramfogyasztás

9.     szigetüzem

10.  saját tároló

11.  ingyen parkolás zárt udvarban

12.  önálló garázs

13.  teremgarázs beálló

14.  nagy udvar

15.  nagy kert

16.  közösségi kert

17.  közös medence

18.  riasztórendszer

19.  éjszakai kamerafelvétel

20.  IOT okosotthon

21.  24h portaszolgálat

22.  24h karbantartás

23.  vízpart közeli

24.  hegyekre néző

25.  panorámás kilátás

26.  korszerű könnyűszerkezetes felépítmény

27.  penthouse

28.  kertkapcsolatos

29.  erkély/terasz/loggia

30.  panelprogram

31.  energetikai tanúsítvány

32.  műszaki szakvélemény

33.  rendezett dokumentáció

34.  per- és tehermentes

35.  azonnal birtokba vehető

36.  galériázható

37.  albetétesítés lehetősége

38.  könnyen kiadható szobák

39.  külön-külön leválasztható és bérbe adható helyiségek

40.  magánórákra és stúdióhasználatra alkalmas

41.  rövid- és hosszútávú bérbeadhatóság

42.  felújítási / korszerűsítési potenciál

43.  takarékos és fenntartható működtetés

44.  infrastrukturális közelség

45.  belváros közelsége

46.  világos, napfényes szobák

47.  haszonélvezeti és elővásárlási jogtól mentes

48.  bérleti és szolgalmi jogtól mentes

49.  alacsony közös költség

50.  csendes, kulturált lakóközösség

 

50 Értékcsökkentő hátrány/veszélytényező:

1.     rendezetlen tulajdoni viszonyok

2.     jelzáloghitel terheltség fennállása

3.     peres eljárás fennállása

4.     haszonélvezeti jog

5.     elővásárlási jog

6.     szolgalmi jog

7.     bérleti jog

8.     magas közös költség

9.     szuterén/földszinti/zárószinti lakás

10.  2. emelet felett lift nélkül/8.emelet felett

11.  hajléktalanszálló, vagy egyéb szociális intézmény közelsége

12.  nagyfeszültségű távvezetékek/elektromos erőátviteli torony/

áramelosztó állomás mellett

13.  ipari terület közelsége

14.  gát közelsége

15.  erőmű közelsége

16.  munkásszálló közelsége

17.  autópálya/főút közelsége

18.  állattenyésztő telep közelsége

19.  temető közelsége

20.  étterem/kocsma/szórakozóhely közelsége

21.  magánszállás/panzió/apartman/szálloda közelsége

22.  kizárólag szén/olaj/fatüzeléses fűtés

23.  rossz statikai állapot

24.  vályogszerkezetes falak

25.  alumínium áramvezetékek

26.  öntözési szezonban vezetékes víz hiánya

27.  zajos szomszédok

28.  érdektelen, passzív helyi közösség

29.  multikulturális összetételű lakosság

30.  fürdőszoba/mosdó/WC hiánya

31.  teljesen, vagy részben felújítandó

32.  periféria/agglomeráció főút és tömegközlekedés nélkül

33.  aszfaltozott út hiánya

34.  csatornahálózat elérhetetlensége

35.  áramhálózat elérhetetlensége

36.  gáz-, víz- és áramközművek hiánya

37.  akadozó közműszolgáltatások

38.  közintézmények hiánya

39.  közösségi programok hiánya

40.  üzleti és kényelmi szolgáltatások hiánya

41.  megyeszékhely távolsága

42.  kicsi udvar és kert

43.  kicsi szobák és tárolók

44.  sötét, komor helyiségek

45.  természeti katasztrófáknak való kitettség

46.  művelésre alkalmatlan termőföld

47.  építési engedély/energetikai tanúsítvány/műszaki szakvélemény hiánya

48.  felújítási / korszerűsítési potenciál hiánya

49.  gazdaságtalan, erőforrás-pazarló és fenntarthatatlan működtetés

50.  egyedileg, szabványok figyelmen kívül hagyásával átalakított

 

Ingatlankarbantartás

A karbantartás a meglévő műszaki állapot megőrzését célozza megelőző jelleggel, kivétel ez alól a természetes kopás és elhasználódás.

Ide tartozik a hibaelhárítás, a tervszerű és az időszerű karbantartás is.

Hibaelhárításnak számít a baleset- és életveszélyt okozó, valamint az épülettel kapcsolatos állagkárosító és a rendeltetésszerű használatot akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése, mint amilyen a csőtörés, vagy dugulás elhárítás. Erre jó példa lehet egy csőtörés megszűntetése vagy egy azonnali duguláselhárítás.

Tervszerű karbantartás lehet az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében előre tervezetten elvégzett minden olyan rendszeres állagmegóvási munka, amely a rendszeres használatból adódóan kialakulhat, mint amilyen a csatornatisztítás, a gépészet műszaki felülvizsgálata és a nyílászárók állapotfelmérése.

Létezik még időszakos karbantartás is, amikor az épület állagát veszélyeztető, de azonnali beavatkozást nem igénylő problémákat legkésőbb fél éven belül elhárítjuk. Ilyenek lehetnek a csöpögő csapok, a nyikorgó ajtók és padlók, a penészesedő falak és a kilazult csavarok meghúzása.

 

Ingatlanfelújítás

Az az ingatlanfelújítás az egész szerkezetre, de egy- vagy több szerkezeti elemére is vonatkozhat, jellemzően javítási-, építési- és szerelési tevékenységeket foglal magába.

Célja az eredeti műszaki állapot visszaállítása, teljes vagy részleges felújítási protokoll fenntartása mellett.

Ezekből a leggyakoribb az általános falfestés, nyílászárók kereteinek mázolása, fürdő- és konyhafelújítás, valamint a laminált padlólerakás.

Ingatlankorszerűsítés

Az ingatlankorszerűsítés alkalmával az ingatlan épületeinek, építményeinek, berendezéseinek teljes szerkezetét, vagy részeit hasznosíthatósági, alkalmassági és értéknövelő szempontból korszerűsítjük úgy, hogy naprakész tudással, valamint tapasztalatokkal és korszerű eszközökkel, valamint módszerekkel akár egy újépítésű ingatlan szintjére emeljük az ingatlanunk.

Ennek a legkorszerűbb példája a szigetelés elhelyezése, az energetikai hatékonyságot fokozó korszerűsítés, a megújuló erőforrások alkalmazása és a levegőtisztító rendszerek beszerelése.

Ingatlanfejlesztés

Az ingatlanfejlesztés a legkedvesebb tevékenység számomra, amit rendszeresen gyakorlok az újonnan befektetett ingatlanjaimon, legyen az lakás, teremgarázs, vagy földbirtok.

Ez a kreatív alkotó folyamat valóban jótékony-hatékonyan növeli az ingatlan értékét, ráadásul szinte azonnal és a legjobb, hogy – avatatlan szemek számára is – látványosan.

A folyamatmenedzselés során ingatlanbefektetőként az első lépésünk megálmodni az ingatlanvíziót, tehát a jelenlegi – akár romos – állapotába belelátni egy gyönyörű jövőbeli megjelenés látomását.

A következő lépésként az erőforrásainkat felhasználva megfelelő kockázatvállalás mellett elkezdjük az ingatlanfejlesztési folyamatmenedzselést, tehát az idő-, energia-, monetáris- és humán-erőforrásaink felhasználását megtervezve elkezdjük delegálni a fontosabb teendőket. Ezeket folyamatosan ellenőrizve szervezzük a megvalósítást, majd az esetleges problémaforrásokat megelőzve, vagy a már kialakultakat azonnali beavatkozással elhárítva folyamatosan ellenőrizzük az ingatlanfejlesztést.

A cél az, hogy a – hasznosítás, bérbeadás, vagy eladás során a - lehető legkisebb erőforrásbefektetés mellett a lehető legnagyobb minőségi, erkölcsi, esztétikai és monetáris hasznosulást érhessük el az ingatlanunkkal, a hosszútávú gyarapodás érdekében.

Ezt a folyamatmenedzselést végezhetjük magánszemélyként, szervezetként, intézményként, de több szereplő összefogásával is, minden esetben projektben megvalósítva.

A projektek többféle formában is megvalósulhatnak:

-       ingatlan felépítése

-       ingatlan hasznosítása

-       ingatlan bérbe adása

-       ingatlan eladása

-       ingatlan felújítása, átalakítása, jellegváltása, funkcióbővítése, korszerűsítése, hasznosulási és tartalmi fejlesztése

-       …

Az ingatlanfejlesztő – akár a karmester – minden folyamatot a megfelelő időben indít el és folyamatosan ellenőrzi azok helyes működését, így kialakítva a változásmenedzselés folyamatát.

Vannak azonban olyan időszakok, amikor válságmenedzserré szükséges átalakulni és az időközben megváltozott körülmények hatására megváltoztatni a tervezés, szervezés és megvalósítás egyes részeit, tehát a túl nagy veszteséggel megvalósítható folyamatokat és tevékenységeket teljes egészében ki kell zárni a folytatásból.

Bár az ingatlanfejlesztés valódi művészet lehet, azonban ne felejtsük el, hogy a piaci tényezőket is szem előtt kell tartanunk, amennyiben érzékelhető profitot kívánunk realizálni.

A piacon uralkodó hátráltató tényezők jelentősen megakadályozhatnak ebben:

-       az eladók, vagy a vevők nem ismerik az ingatlanpiac szabályait és meghatározó protokolljait

-       az ingatlanok egyedi jellege miatt nehéz sztenderdizálni

-       az alkalmi vevők és rendszeres ingatlanbefektetők személyes szükségletei, igényei, elvárásai, feltételei, lehetőségei és körülményei teljesen eltérnek

-       lokális fizikai kötöttség és szellemi megkötés jellemző

-       az épületekhez és építményekhez fokozott érzelmi kötődés társul

-       a gyorsan változó körülmények, szabályozások és feltételek mellett az ingatlanfejlesztés lassú és hosszútávú gondolkodást, tudatosságot, valamint rendelkezésre állást követel minden területen és minden szereplőtől

-       minél egyedibbé fejlesztjük az ingatlant, annál nehezebb a hasznosítása, kiadása és eladása

-       a hatékonyságot mérséklik és a megvalósítást hátráltatják az engedélyezési eljárások az Uniós és állami törvényeken, az önkormányzati rendeleteken és szabályozásokon túlmenően a helyi hatósági tisztségviselők egyedi elbírálási protokollját is ismerni kell, akiknek monopol hatalmuk és széles hatáskörük van

-       műszakilag és monetáris szempontból megvalósíthatatlan az ingatlanfejlesztés

-       ökoszisztematikusan kedvezőtlen, vagy káros hatások alakulnak ki ingatlanfejlesztéssel, vagy a folyamat során

-       több a kockázati tényező, mint a haszontényező

 

Amennyiben ezek után is van kedvünk ingatlanfejlesztéssel jelentősen növelni az ingatlanunk értékét, a valósi hasznosulást biztosító folyamatmenedzselés lépéseit rögzítsük:

1.   Piaci igények, szükségletek, elvárások, feltételek, lehetőségek, veszélyek, gyengeségek és erősségek azonosítása

2.    ingatlanvízió megalkotása

3.   az ingatlanfejlesztésnek kedvező földbirtok, vagy ingatlan tulajdonjogainak megszerzése

4.   az ingatlanfejlesztés jogi-, műszaki- és erőforrás-feltételeinek megteremtése

5.   A fejlesztési és finanszírozási folyamat megtervezése

6.   A projekt megszervezése és megvalósítása

7.   minőségbiztosítási protokoll fenntartása

8.   folyamatos ellenőrzés és beavatkozás

9.   piackutatás és elégedettségmérés elvégzése

10.                 ingatlanhasznosítás, bérbeadás, vagy értékesítés

Ingatlan-továbbfejlesztés

Az ingatlan-továbbfejlesztés során a már alapvetően kiváló állapotú, korszerű és minden tekintetében kedvezően hasznosuló ingatlanunkat innovatív eszközökkel és módszerekkel fejleszthetjük tovább.

Ilyenek lehetnek:

-       IOT okosotthon

-       otthonterápiás egészségfejlesztési eszközök

-       automatizálás és robotizálás

-       AI alkalmazása

-       ingatlanmegosztó szolgáltatás

-       NTF, blockchain, crowdfunding és merchandising

-       AR/VR és HUD eszközök alkalmazása

-       7D hologramtechnika használata

-       a már könnyen elérhető IKT és egyéb korszerű technikai eszközök és naprakész módszerek felhasználása innovatív módon, új ötletek szerint teljesen másra, mint korábban

-       diszruptív innováció szemléletének alkalmazása

-       korszerű fenntarthatóságot biztosító tudás, tapasztalatok, módszerek és eszközök innovatív felhasználása

-       ingatlan-továbbfejlesztés a sokoldalúság kihasználásával (multifunkciós ingatlanok, mozgatható falak és azonnal átalakítható terek, elrejthető többszerepes bútorok és berendezések)

-       IQ, EQ és SQ szempontból is kifogástalan tervezés és elrendezés

-       kortárs művészetek használata otthoni környezetben

-       a terek teljes kihasználása, akár a plafon használatával, beépítésével is

-       ablakok használata vetítésre, vizuális megjelenítésre

-       minden, ami a kedvező életfeltételek javítja

 

 Remélem többeknek sikerül segítenem az ingatlan értéknövelés folyamatmenedzselését megérteni és gondolataimmal helyes, megfontolt és kedvező döntéseket születhetnek.

Természetesen ezek az általános gondolatok kifejezetten az elmúlt 20 éves debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 

Ha részletesen is szeretnél ebben a témában tájékozódni,

keress fel személyes elérhetőségeimen, mindenben segítek!

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!