✅ 🧑🏫

 

Ingatlanárak változása Debrecenben fél év alatt 

✅ 🧑🏫

 

Az előző blogbejegyzésben azzal foglalkoztunk, hogyan adjuk bérbe ingatlanunk, most kiderülhet mennyiért tudjuk bérbeadni.

Elvégeztem az adatgyűjtést a Debrecenben releváns ingatlantípusokkal kapcsolatban az év elején és most félévvel később is, amelyet az alábbi táblázatban rögzítettem:

Debrecen Ingatlan árváltozások	Eladó használt házak  (1– 5+ szoba)	Kiadó használt házak  (1– 5+ szoba)	Eladó használt lakások (1– 4 szoba)	Kiadó használt lakások  (1– 4 szoba)	Eladó sztenderd garázsok	Kiadó sztenderd garázsok
2024.01.01.	nominális kínálati ár (min.-max.): 10.000.000.- – 850.000.000.-   reális piaci ár (min.-max.): 8.000.000.- – 680.000.000.- reális eladási ár (min.-max.): 9.000.000.- – 750.000.000.-	nominális kínálati ár (min.-max.): 150.000.- – 2.000.000.-   reális piaci ár (min.-max.): 100.000.- – 1.000.000.- reális kiadási ár (min.-max.): 120.000.- – 1.500.000.-	nominális kínálati ár (min.-max.): 20.000.000.- – 140.000.000.- reális piaci ár (min.-max.): 16.000.000.- – 110.000.000.- reális eladási ár (min.-max.): 18.000.000.- – 125.000.000.-	nominális kínálati ár (min.-max.): 120.000.- – 700.000.-   reális piaci ár (min.-max.): 100.000.- – 500.000.-   reális kiadási ár (min.-max.): 110.000.- – 600.000.-	nominális kínálati ár (min.-max.): 5.000.000.- – 12.000.000.-   reális piaci ár (min.-max.): 4.000.000.- –10.000.000.-   reális eladási ár (min.-max.): 4.500.000.- – 11.000.000.-	nominális kínálati ár (min.-max.): 20.000.- – 70.000.-   reális piaci ár (min.-max.): 15.000.- – 50.000.-   reális kiadási ár (min.-max.): 18.000.- – 60.000.-
2024.07.01.	nominális kínálati ár (min.-max.): 7.000.000.- – 850.000.000.-   reális piaci ár (min.-max.): 5.000.000.- – 680.000.000.- reális eladási ár (min.-max.): 6.000.000.- – 750.000.000.-	nominális kínálati ár (min.-max.): 180.000.- – 5.500.000.-   reális piaci ár (min.-max.): 130.000.- – 2.000.000.- reális kiadási ár (min.-max.): 160.000.- – 3.000.000.-	nominális kínálati ár (min.-max.): 28.000.000.- – 260.000.000.- reális piaci ár (min.-max.): 24.000.000.- – 200.000.000.- reális eladási ár (min.-max.): 26.000.000.- – 230.000.000.-	nominális kínálati ár (min.-max.): 150.000.- – 990.000.-   reális piaci ár (min.-max.): 120.000.- – 600.000.-   reális kiadási ár (min.-max.): 130.000.- – 700.000.-	nominális kínálati ár (min.-max.): 5.000.000.- – 25.000.000.-   reális piaci ár (min.-max.): 4.000.000.- –15.000.000.-   reális eladási ár (min.-max.): 4.500.000.- – 18.000.000.-	nominális kínálati ár (min.-max.): 15.000.- – 65.000.-   reális piaci ár (min.-max.): 15.000.- – 50.000.-   reális kiadási ár (min.-max.): 18.000.- – 60.000.-

A nominális (látható) kínálati ár szakmai véleményem szerint a városban min. 30%-os túlárazottság mellett jelenik meg, ezért az értékbecslés során érdemes korrekciókat alkalmazni.

Jómagam is így tettem, azonban a 20%-os korrekciós határt semmilyen esetben nem szándékoztam túllépni, azonban néhány esetben ez lehetetlen szakmai feladat, ez indokolja, hogy a reális piaci ár és a reális eladási ár is jelentősen mérsékelt árakat mutat.

Hiteles szakmai elemzők elemzései alapján Debrecenben egy átlagos 45nm alapterületű 2 szobás lakás havi bérleti díja 2024. Júliusában (még a felvételi ponthatárok megjelenése előtt) 245-250e forint, ami a fővárosi lakbérárakkal közel megegyező.

Bár az új építésű lakásárakkal eddig nem foglalkoztam, mégis érdekes tény, hogy a fővárosban a négyzetméterár ezeknél az ingatlanoknál túllépte a 3.000.000.- lélektani határt!!!

Debrecenben pedig ebben az időszakban 1.500.000.- tól kedvezményes ártól 2.300.000.-/nm árig juthatunk új építésű lakáshoz.

A városban jellemző az ingatlanpiaci erőteljes beavatkozás, emellett a nagy ipari beruházások és a tömegesen érkező hazai dolgozók és külföldi vendégmunkások lakhatási érdeklődése folyamatosan indokolatlanul emeli az ingatlanárakat, kiemelten az olcsón fenntartható panellakások esetében.

A kiadó házak is bérleti díjai is jelentősen emelkedtek, ugyanis egy 4-5 szobás házat jelenleg 5.500.000.- összegért lehet bérelni, tehát szobánként akár 1.000.000.- bérleti díjat is elkérnek a tulajdonosok.

Ez csak abban az esetben lehetséges, amikor a szobákat vendégmunkás szállássá alakítanak át úgy, hogy 15-20nm alapterületen 3db 3 emeletes ágyat telepítenek.

Ezzel a módszerrel a 2 szobás – jellemzően szigetelésmentes és gazdaságtalanul fenntarthatatlan - kádárkockák értéke óriásit emelkedett, ugyanis a 2 szobában akár 18 vendégmunkást is képes elszállásolni egy ilyen ingatlan, tehát közösen bérelve az 1 főre eső bérleti díj nagyon kedvezőnek számít a piacon.

Az elmúlt években úgy alakítottam ki a bérbeadási stratégiám, hogy a határozott idejű szerződéseim az egyetemi felvételik időszakában járjanak le, mert ezzel esélyt adok arra, hogy jobb kondíciók mellett, sokkal több potenciális bérlőből válogathassak, így abban az esetben sem veszítek éves sokszázezres bérleti díjat, ha az aktuális bérlő nem hajlandó magasabb bérleti díjat fizetni.

Sajnos az ingatlanbefektetés nem jótékonysági intézmény, hanem jövedelem- és adóteremtő üzleti vállalkozás, tehát ahogy a bérlők évente fizetésemelést kapnak – ha nem, akkor kérjenek – a beépített inflációnak köszönhetően, úgy a bérleti díjak is kötelezően emelkednek.

Egyszerűen nem tehetem meg, hogy szándékosan alacsonyan tartom a bérleti díjaimat, mert akkor a többi ingatlanbefektetőnek – és persze magamnak is – monetáris károkat okozok, amelyek hosszútávon elérhetik a sokmilliós tételt.

Pár héttel ezelőtt éltem át egy célzott támadást, amikor az egyik lakásom kínáltam bérbeadásra az általam tisztességesnek ítélt áron, ami azzal járt, hogy több dühös ingatlanközvetítő keresett fel azzal, hogy azonnal vigyem fel a bérleti díjat, mert ilyen alacsony bérleti díjjal tönkreteszem a helyi ingatlanpiacot.

Még azt is felajánlották, hogy 30-35%-kal magasabb áron is bérbe tudják adni a lakásom, amennyiben leszerződök velük.

Természetesen szeretném az ingatlanjaim menedzselését önállóan irányítani, egyedi bérlői mérés-értékelési rendszert alkalmazva, így visszautasítottam az ajánlataikat, azonban korábban még sosem fordult elő, hogy ennyire alulárazzam a bérleti díjam.

A szemléletem szerint kedvező feltételeket szeretnék biztosítani a potenciális bérlőknek arra, hogy otthont találjanak a lakásaim egyikében és ehhez eddig a mérsékelt bérleti díjat használtam fel eszközként.

Ráadásul ezzel még az esetlegesen kedvezőtlen anyagi helyzetben lévő bérlőknek is esélyt tudtam biztosítani arra, hogy minden hónapban félretegyenek annyi pénzt, hogy néhány év múlva saját lakásba költözhessenek.

Ez számomra is jó lehetőség volt a bérleti díj emelésre, mert az előző bérlők esetében a többszörös emelés már negatív élményt okozott volna, de egy új bérlővel a kezdeti magasabb – de kedvező - bérleti díj új esélyt jelentett mindig az emelésre. Ez eddig lehetővé tette, hogy minden szereplő nyerjen.

Azonban megváltoztak a körülmények és el kell fogadnom, hogy sokkal a piaci ár alatt nem adhatom bérbe az ingatlanjaim, mert azzal magamra haragítom az ingatlanos szakma minden szereplőjét és jómagam is anyagi hátrányba kerülök a túlzottan tisztességes szemléletem miatt.

Debrecen bérlakáspiaca tehát exponenciálisan fejlődik és képessé kell váljunk felzárkózni hozzá, akár bérbeadók vagyunk, akár bérlők.

 

Debrecenben még mindig jobban megéri – kevés önerővel történő - ingatlanbefektetéssel tulajdonjogot szerezni, mint a szinte már exponenciálisan emelkedő bérleti díjat havonta megfizetni.

Ingatlanbefektetőként ráadásul az ingatlan-adásvételi szerződés aláírásával azonnal a nyertes oldalra kerülünk, így kedvezően alakulhatnak az életeseményeink is, úgy érezzük minden lehetséges.

 

Remélem többeknek sikerül segítenem az ingatlanárak változását megérteni és gondolataimmal helyes, megfontolt és kedvező döntéseket születhetnek.

Természetesen ezek az általános gondolatok kifejezetten az elmúlt 20 éves debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 

Ha részletesen is szeretnél ebben a témában tájékozódni,

keress fel személyes elérhetőségeimen, mindenben segítek!

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!