Hogyan adjuk bérbe ingatlanunk? 😇🛅🏡🛌🏻

 

Hogyan adjuk bérbe ingatlanunk? 😇🛅🏡🛌🏻

 

Miután kevés önerővel megvásároltuk befektetési ingatlanunk, ideje bérleti stratégiát készítenünk, amelyet 7 lépésben határoztam meg:

1.   Az ingatlan kondícióinak tudatosítása

2.   Az ingatlan pozicionálása

3.   A célközönség azonosítása

4.   Az X-faktor tudatosítása

5.   Az időszak kiválasztása

6.   A szükségletek, igények, feltételek és elvárások rögzítése

7.   Az árképzés

1.   Az ingatlan kondícióinak tudatosítása

Ebben a lépésben szükséges mérés-értékeléssel meghatároznunk, milyen is valójában az ingatlanunk, amely lehet akár lakóház, lakás, vagy zártkerti ingatlan. A közvetett és közvetlen környezete jelentősen megalapozza ingatlanunk kondícióit, hiszen a régió, a vármegye, a megyeszékhely/nagyváros távolsága, a településen belül elhelyezkedési környék mind alaptényezője a mérés-értékelésnek, emellett a mikro- és makrokörnyezeti sajátosságok további kompenzációs értéktényezőkként jelennek meg, amikor tudatosítjuk ingatlanunk kondícióit. A legfőbb kompenzációs értéktényezők az infrastruktúra, a közszolgáltatások, a közművek, a közintézmények, a közbiztonság és a lakóközösség, valamint az állapotfelmérés, az energetikai besorolás és az érzelmi kötődés is kedvező irányba befolyásolhatják az ingatlan megítélését.

Ezeket az adatokat érdemes egyedi szempontrendszerrel elemezni, ehhez saját mérés-értékelési módszereket és eszközöket is közreadok, személyes megkeresés esetén.

 

2.   Az ingatlan pozicionálása

A következő lépés az ingatlan pozicionálása, amikor meghatározzuk, hogy hol helyezkedik el a piacon, milyen szegmensben kívánjuk versenyeztetni, kik a vetélytársak, hogyan lehet kihozni a legtöbbet az ingatlanból és az adott élethelyzetből, hiszen minden ingatlanbérlésbe jelentős hatású személyes szempontok is bekerülnek.

A látható objektív szempontok mellett tehát a látens szubjektív szempontok is befolyásolják a valós piaci pozíciót.

Amennyiben képesek vagyunk beleérezni magunkat a bérlő élethelyzetébe, könnyedén a harmadik lépésre ugorhatunk: a célközönség azonosítására.

 

3.   A célközönség azonosítása

Az infokommunikációs korban az IKT eszközök segítségével történő szűrés egyszerűen és gyorsan megtörténhet különböző szegmentálási módszerekkel. Ilyen lehet a kulturális szegmentálás, vagy hogy tulajdonosként ki a legértékesebb célközönség számunkra, a külföldi, vagy a magyar egyetemisták, esetleg dolgozók lesznek a fő célközönségünk.

Ezután további szegmentálással azonosíthatjuk, hogy kinek tudjuk könnyen és gyorsan kiadni ingatlanunk, kinek segítünk vele megoldani egy élethelyzetet, vagy problémát, valamint kinek annyira értékes, hogy hajlandó több bérleti díjat is fizetni.

 

4.   Az X-faktor tudatosítása

A negyedik lépésben tudatosíthatjuk, hogy milyen extra többlettel rendelkezik az ingatlanunk, hiszen ezek az X-faktorok elköteleződést biztosíthatnak a potenciális bérlők számára, amelyek segítségével nem ”csak egy otthon” lesz számukra, hanem több ponton is élményt fog nyújtani.

Ezek az extra többletforrások lehetnek a berendezés, a korszerű konyhai és fürdőszobai felszerelés, a textíliák, függönyök, a bútorok, a gépesítés, a villámgyors internet, az ingyen parkolás, a tárolók, a biztonsági zár, a riasztó, a kamera, a portaszolgálat, a szauna, a medence, vagy az ajándék tömegközlekedési, esetleg színház- és koncertbérlet felajánlása.

 

5.   Az időszak kiválasztása

Az ötödik lépésben kiválasztjuk a bérbeadásra alkalmas időszakot, amely biztosítja számunkra a sikerességet, az eredményességet és a hatékonyságot, ezekkel takarékosan használhatjuk fel az erőforrásokat. Ezzel a lépéssel meghatározzuk, hogy mikor érdemes elkezdeni kiadni és meghirdetni az ingatlanunk, amely időszak eltérő lehet.

Az egyetemi városokban júliustól szeptemberig nagy érdeklődés tapasztalható, novembertől márciusig viszont teljes passzivitás a jellemző, ugyanakkor a fejlődő városokban folyamatos a kereslet akár egész évben is. Ennek ellenére Debreceni viszonylatban azt tanácsolom, hogy a kezdeti időszak a nyár beköszöntével legyen, ekkor ugyanis mind a dolgozói, mind pedig a tanulói célközönséget elérheti az ajánlatunk.

 

6.   A szükségletek, igények, feltételek és elvárások rögzítése

A következő lépésben a bérbeadásban érintett szereplők értékeit, érdekeit és érdeklődési köreit is rögzíthetjük.

Ide tartoznak a szokások, a hagyományok, a személyes és szakmai érdekek, valamint a kulturális behatároltság is, amelyek együtt hozzák létre a szükségleteket, az igényeket, a feltételeket és az elvárásokat, mint ingatlanbérleti keretrendszert.

Ezen a ponton szükséges szerződésben is rögzíteni hogyan szándékozunk bérbe adni, a határozott, vagy határozatlan időtartamot, a főbérlői, vagy albérlői jogviszonyt, a vállalkozó/magánszemély felhasználás feltételeit, vagy hogy hányan költöznek be az ingatlanunkba és nekik hogy alakulnak a hivatalos szerepköreik. Előzetesen átbeszélhetjük a szerződéstípusok formáit, azt hogy tulajdonosként igényeljük-e külső szereplők bevonását kezes, ügyvéd, vagy közjegyző személyében, de személyes tárgyalásban jelennek meg az érintettek rögzíteni kívánt érdekei is, valamint azok a személyes kérdések, amelyek minden érintettet megnyugtathatnak.

Személy szerint ebben a lépésben szoktam feltenni azokat a kérdéseket, hogy a bérlő egy esetleges inflációval is kényelmesen fenn tudja-e tartani a bérletet, tud-e megfelelően takarékoskodni, hajlandó-e bankszámlakivonattal és munkaszerződéssel bizonyítani a likviditását, rendelkezik-e ajánlásokkal, vagy értékelésekkel korábbról, esetleg külföldi állampolgár esetén igény-e a többnyelvű bérleti szerződés…

A szükségletek, igények, feltételek és elvárások rögzítése tehát – amellett hogy megalapozza a jogviszonyt - létrehozza a kölcsönös bizalmat, kialakítja a kölcsönös megértést, megalapozza az általános elégedettséget, emellett biztosítja a kedvező komfortérzet fenntartását.

 

7.   Az árképzés

Az utolsó lépés az árképzési gyakorlat kialakítása, amely őszintén szólva több évtizedes ingatlanbefektetői múlttal és 8 saját ingatlannal szerzett tapasztalatok is nehéz feladat.

Legutóbbi bérleti kínálati árképzésem több, mint 30 ezer forinttal múlta alul a piac tűrőképességét, ami oda vezetett, hogy egy nap alatt több, mint 60 potenciálisan kedvező tulajdonságokkal rendelkező érdeklődőt sikerült kiszűrni a digitális platformokon, így néhány óra alatt kibérelték a lakást.

Az ingatlan-bérbeadási stratégiám szerint átlagban 10-15% kedvezménnyel hirdetem meg a lakásaim, így szélesebb célközönségrétegek számára is elérhető, akik közül személyes elvárásaim szerint összeállított szempontrendszer alapján választom ki a megfelelő személyt arra, hogy gondos gazdája legyen a soktízmilliós értékű ingatlanomnak.

Az elmúlt években azonban a bérlőim annyira elégedettek voltak a körülményeikkel, hogy az 1 éves szerződéseiket minden évben megemelt bérleti díj mellett is megújították, emellett a városban bejelentett fejlesztéseket is előre beárazták a tulajdonosok az ingatlanpiacon, amely fél év alatt 30%-os túlárazottságot jelent.

Ilyen körülmények között történt meg, hogy tapasztalt ingatlanbefektetőként is legalább 25%-kal mérsékelt bérleti díjat állapítottam meg, mint amit a bérlők szívesen tolerálnak.

Több ingatlanközvetítőtől kaptam üzenetet, hogy azonnal vigyem fel az árat, mert tönkreteszem a piacot és az üzleteiket.

Tulajdonosként azonban az az elsődleges érdekem, hogy megbízható bérlőt találjak, aki elégedett és könnyedén képes gyarapodni a bérleti díjfizetés mellett is, így hosszútávon olyan kedvező személyes kapcsolatok alakultak ki az évek során, amelyekben a korábbi bérlőim tisztességes emberként tekintenek rám és hosszú évekig dicsérik a közösen eltöltött életszakaszunkat, a segítőkészségem és becsületességem.

 

Az ilyen személyiségfejlesztő élethelyzetek sajnos nem jelennek meg az árképzésnél, pedig több – főleg a gyors meggazdagodást célzó - tulajdonosra is ráférne hasonló továbbfejlesztés.

Azt javaslom, hogy a hosszútávú fennmaradást biztosító lelkiismeretileg helyes döntéseket képviseljük az árképzésnél is és így határozzuk meg, hogy mennyi a valós bérleti értéke az ingatlanunknak, vizsgáljuk meg mekkora a konkurencia, milyen korrekciós tényezők jelennek meg, mennyiért kívánjuk birtokba adni, mekkora legyen kaució mértéke, a karbantartási, felújítási és korszerűsítési költségek beszámítása megvalósuljon-e és hogy magyar pénzzel, vagy külföldi valutával szeretnénk-e inkább találkozni a bérleti díjfizetéskor.

Tapasztalataim szerint alacsony bérleti díj esetén sok ingatlanturista talál ránk, akik számunkra csak a mellékközönséget jelentik, magas bérleti díjnál viszont nincs valódi választási lehetőség a kevés érdeklődő miatt.

Akárhogy is alakítjuk ki az ingatlan-bérbeadási stratégiánk, fontos hogy az minden ponton törvényes, jogszerű és szabályos legyen, tehát meg kell felelni a nemzetközi és a hazai törvényeknek, jogszabályoknak, a hatályos önkormányzati rendeleteknek és a helyi szabályoknak, valamint a szakmai és a személyes normáknak is!

 

Remélem többeknek sikerül segítenem az ingatlan bérbeadás folyamatmenedzselését megérteni és gondolataimmal helyes, megfontolt és kedvező döntéseket születhetnek.

Természetesen ezek az általános gondolatok kifejezetten az elmúlt 20 éves debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 

Ha részletesen is szeretnél ebben a témában tájékozódni,

keress fel személyes elérhetőségeimen, mindenben segítek!

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!