✅ 🧑🏫 Hogyan használjuk a digitális ingatlan nyilvántartást?

 

✅ 🧑🏫

Hogyan használjuk a digitális ingatlan nyilvántartást?

E-ING rendszer: https://maintenance.eing.foldhivatal.hu/

Január 15-től elindult az elektronikus ingatlan-nyilvántartási platform, az E-ING, amely használatának legfőbb elvárása a gyorsabb, hatékonyabb és olcsóbb ingatlan-ügyintézés, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény hatálybalépésének szabályozása alapján.

A változás alapvetően megváltoztatja a gondolkodás és az ügyintézés menetét, ugyanis valódi digitalizációt - az érintett eladók, vevők, bankok, ügyvédek és közjegyzők számára - és automatizációt jelenthet – földhivatali bejegyzést érintő döntéshozatali szinten is - az ingatlanszektorban.

A gyakorlatban ez annyit jelent, hogy sajnos még mindig szükséges ügyvéd előtti személyes jelenléttel megerősíteni adásvételi szándékunkat, de már elektronikus aláírással is megvalósítható a hitelesítés.

Emellett új vevői jog kerül be a gyakorlatba, amely a korábbi függőben tartás és a fenntartás mellett történő értékesítés feljegyzését váltja ki, sajnos jelentős többletköltségek mellett, tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog néven.

Az E-ING platform az ingatlan adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvédek részéről komolyabb szerep- és felelősségvállalást vár el, ugyanis a Földhivatal munkatársi feladatainak nagy részét hárítja rájuk, kiemelten az adatfeldolgozás, az adatkezelés és az adatbiztonság területein, hiszen az egységes adatbázisba az ügyvédek által kerülnek bejegyzésre és frissítésre az adatok, ezáltal összekapcsolva az összes digitális adatbázist.

A digitális nyilvántartási platform további előnye a naprakész információmegosztás és a korszerű működés.

Nyilvánvaló, hogy a platform használata egyúttal szemléletváltást is megkövetel, ami azt jelenti, hogy a hagyományos papír alapú szemlélet és gyakorlat eszközei és módszerei eltűnnek, egyúttal új, digitális alapú IKT eszközhasználatot megkövetelő tudás- és tapasztalatmegosztás fejlődik ki a felhasználóknál.

Eddigi szakmai pályafutásom során több ilyen keretrendszer kialakulását megtapasztaltam és sajnos még évekkel később sem működtek megfelelően amiatt, mert a felhasználók a korábbi analóg/papír alapú megoldásaikat szándékozták ráerőltetni a digitális platformra.

Csak egy példát említve: az adott digitális adatfelvételi űrlapot papír alapon kinyomtatva használták és az időközben megváltozott adatokat a papírnyomtatványon rögzítették, így a digitális adatbázis sosem frissült, ezért használhatatlannak titulálták az adott platformot és működését megvétózva az állítólagos használhatatlanságát széles körben terjesztették is.

Tehát az ismeretlentől való félelem és a továbbfejlődés szándékának, valamint kompetenciájának hiánya felülírta a józan ész és a természetes korszerűsödési fejlődés szükségességét!!!

 

Ahelyett, hogy megijednénk az újdonságtól, kezdjünk el továbbfejlődni az ismeretek és kompetenciák megszerzése által, tehát ne csak beszéljünk róla, hogy miért nem működik egy-egy funkció, hanem cselekedjünk, ismerjük meg a működésüket és kezdjük el használni!

 

A digitális ingatlan-adatbázist fenntartó elektronikus ingatlan-nyilvántartási platform több eljárás-megfelelősségi garanciát is tartalmaz, ezért fokozott hatékonyság várható el tőle, hiszen már korábbi keretrendszerekben jól működő, továbbfejlesztett algoritmusok menedzselik a folyamatokat, emellett több adatbázis összefésülésével naprakész adatokhoz férnek hozzá.

Ez az alapja annak, hogy az automatikus adatellenőrzés és eljárási jogosultságvizsgálat után gyakorlatilag 24órán belül döntési jogerőre kerülhet az adott ingatlan adás-vételi eljárás és minden fontos lépésről automatikus értesítést kap minden érintett szereplő.

 

Hogyan használjuk a digitális ingatlan nyilvántartást?

A gyakorlati alkalmazást illetően az ügyvédi ellenjegyzés szükségessége továbbra is elvárás, minden magasabb szintű okiratszerkesztést viszont közjegyzővel szükséges elvégeztetni.

Az ügyvédnek, vagy a közjegyzőnek – minden érintett szereplőtől - meghatalmazásra van szüksége a megbízó(k) érdekében történő 90 napon belüli - a tulajdonjog-fenntartással végzett adásvétel esetében legfeljebb 5 éven belüli - hivatalos eljárás/ügyintézés érdekében, amit az infokommunikációs kor elvárásai alapján elektronikus aláírással ellátva szükséges hitelesíteni.

Ezt Ügyfélkapu+ és Digitális Állampolgár alkalmazás segítségével lehet megtenni, vagy személyesen a területileg illetékes Kormányablakban.

Ezt követően az ügyvéd elindíthatja a folyamatokat az E-ING rendszeren belül és gyakorlatban is megkezdődhet az ügyintézés.

A tulajdoni lapon történő változások, feljegyzések és bejegyzések - az ingatlanügyi hatóság által biztosított - elektronikus űrlapon keresztül kerülnek rögzítésre, amelyet minősített elektronikus aláírással lehet hitelesíteni, vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással, szintén az ügyintéző ügyvéd előtt személyes megjelenéssel, tehát a korábbi távellenjegyzés intézménye megszűnt.

Az azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés csak magánszemélyek számára elérhető, Ügyfélkapu+ és Digitális Állampolgár alkalmazás segítségével, vagy ezek hiányában Kormányablak szolgáltatás igénybevételével, de akár online video-azonosítással is.

Szintén magánszemélyek részére elérhető az e-személyin keresztül történő minősített elektronikus aláírás létrehozása.

Gazdasági társaságok és jogi személyek esetében minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás szükséges, bizalmi szolgáltatás nyújtására elektronikus aláírás menedzselésére jogosult szolgáltatókon keresztül.

A jogi személyek vagy jogi személyiség nélküli szervezetek jogosult képviselői részére kötelező - természetes személyek esetén választható egyfajta hibrid protokoll az ingatlanügyek intézéséhez, amely főbb lépései a következőek:

1.   az ügyvéd az E-ING rendszerből a hitelesítéshez szükséges okiratokat kinyomtatja

2.   az érintett szereplők személyes jelenléttel az ügyvéd előtt aláírják a kinyomtatott okiratokat

3.   az ügyvéd digitalizálja az elkészült hiteles okiratokat, dokumentumokat

4.   az ügyvéd az okiratok oldalhű elektronikus másolatát feltölti az E-ING rendszerbe

5.   az E-ING rendszer automatikusan ellenőrzi az adatokat, jogosultságokat és 24 órán belül megvalósul az ingatlannyilvántartási döntés

 

 

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal költségesebb lesz majd lakást venni hitelfedezet mellett

Gyakori esetben a vevő jelentős hitelfedezet bevonása mellett finanszírozza az ingatlan teljes vételárát - amely ingatlanbefektetőként kiemelt üzleti érdekünk, hiszen ebben az esetben nem a saját pénzünket kockáztatjuk - tehát az eladó az adásvételi szerződésben ekkor kiköti, hogy a vevő tulajdonjogát a tulajdoni lapra bejegyezhetik, azonban nevére csak a teljes vételár megfizetése után kerülhet.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény hatályba lépése értelmében megszűnik a korábbi 6 hónapos függőben tartás és a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog új protokollja alkalmazandó ilyen esetekben, amikor első lépésként az 5 évig hatályos - elidegenítési és terhelési tilalmat is biztosító - biztosítéki jogot jegyzik be, majd a teljes vételár megfizetése után külön eljárásban kérvényezhető maga a valódi tulajdonjog-bejegyzés.

Ennek összege 2025. január 15-től 2 x 10.600.-, ugyanis 2 eljárásnak számít az ügyintézés és az eljárási díjak dupla megfizetése után válhat megvalósíthatóvá a lakáshitel-finanszírozás banki oldalról történő megindítása.

A digitális ingatlan nyilvántartás használatával látszólag a vevő anyagi terhei csökkennek, azonban a kapcsolódó kiadások és járulékos költségek – erősen feltételes módban – csökkenhetnek, ugyanis az eljáró ügyintézőknek – az online ügyintézés kényelme okán – igen kevés költsége és teendője keletkezik, hiszen a papír alapú dokumentum- és adatkezelés, valamint a személyes megjelenés elvárása megszűnik.

Személyes megjegyzésem azonban az, hogy a jelentősen mérséklődött ügyintézői erőforrás-szükséglet pozitív következménye mégsem az elvárható ügyvédi díjak, ingatlanközvetítői és banki költségek csökkenése lesz – annálisinkább, mert az eljáró ügyvédeknek az ügyintézéshez kapcsolódó IKT vizsgákat kell tenniük és költséges éves kiegészítő felelősségbiztosítást kötniük - hanem a korábban megszokott mértékű költségek mellett történő hatékonyabb és gyorsabb ügymenet, amely akár a szerződéskötést követően 1 órán belüli – gyors automatikus döntéshozatal melletti - lezárást is jelenthet.

 

Újlakás-vásárlás és jövőbeli ingatlan-vásárlás

Az új ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendelete tartalmában szabályozza a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot is.

Maga a jog 5 évig elidegenítési és terhelési tilalmat biztosít, tehát az ingatlant a kivitelezés megannyi fázisa során már nem lesz lehetséges újra meg újra értékesíteni több különböző vevőnek, emellett a vevő hozzájárulása nélkül megterhelni sem lehet majd.

Ez a lehetőség azonban a már önálló helyrajzi számmal rendelkező, albetétesített újépítésű lakásokra vonatkozik, amelyek az esetleg szerződéskötéskor még egy közös helyrajzi számmal rendelkező – az építési fázis elején járó - ingatlan esetében nem releváns, hiszen a vevők az ingatlan csak egy adott részére – a saját jövőbeli lakásukra- szereznek tulajdonjogot.

Tehát a szerződéskötést érdemes az önálló helyrajzi szám megszerzése utánra időzíteni és ne hagyjuk magunkat sürgetni!!!

 

Vásárlás és ajándékozás

Digitális adatlapon lesz lehetőség a vásárlással vagy ajándékozással szerzett ingatlant bejelenteni a vagyonszerzőknek, vagy jogi képviselőiknek, amelyet legegyszerűbben az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazás (ONYA) segítségével tehetünk meg, közvetlenül a NAV adatbázisába.

A menü elérése az alábbi úton lehetséges:

Új nyomtatvány > Bejelentések > Illeték

Itt a digitális adatlap kitöltésével elektronikusan megvalósul a beküldés, amely papír alapon kötött szerződések esetében is szükséges.

 

Ingatlanhorror a magyar valóságban

Mivel a lakásmaffia különböző kifinomult módszereket dolgozott ki a védtelen magánszemélyek ingatlanjainak megszerzésére, a digitális ingatlan nyilvántartás remélhetőleg megnehezíti a visszaéléseket és megelőzi a bűncselekményeket.

A korábbi analóg módszerek és papír alapú eszközök nem tették lehetővé a valós idejű ingatlankövetést, ezért sok lakástulajdonos éveken át nem érzékelte, hogy saját ingatlanja más nevére került, tehát hogy elveszítette a lakása tulajdonjogát.

Az új nyilvántartás sem nyújt komolyabb védelmet, de legalább informálja a jogos tulajdonosokat és gondolkodásban utoléri a csalókat, akik ezután valószínűleg új módszereket dolgoznak majd ki a tulajdonjog illegális megszerzésére, de addigis időt és pénzt nyernek az érintettek.

Egy lehetséges ingatlan tulajdonjogvesztés forgatókönyve:

-       lehetőleg üres, nagyértékű tehermentes ingatlan kiválasztása

-       tulajdonos(ok) leinformálása és adatainak megszerzése

-       potenciális vevőjelöltek kiválasztása

-       kitalált történet tudatosítása az érintettekkel és közreadása a vevőjelölteknek

-       hamis dokumentumok és személyi azonosító okmányok elkészítése a valódi tulajdonos adataival

-       illegális szerződéskötés megvalósítása az ál-tulajdonos és a gyanútlan/tudatos vevő között

-       a csalók készpénzben megkapják az ingatlan vételárát

-       a gyanútlan/tudatos ügyvéd ellenőrzi az okmányokat és ellenjegyzi az aláírt szerződést

-       az ügyvéd benyújtja a szerződést a Földhivatalba

-       a Földhivatal bejegyzi az új tulajdonjogot, amelyről végzést küld az érintetteknek

-       a csalók megszerzik/megsemmisítik a valódi/korábbi tulajdonos földhivatali küldeményét

-       az új tulajdonos megszerzi a tulajdonjogot és birtokba veszi az ingatlant

-       az ingatlanban lakó korábbi tulajdonost a rendőrség a helyszínen kilakoltatja és birtokon kívül helyezi

-       megkezdődik a hosszú évekig tartó jogi procedúra az ingatlan körül

Az ingatlanhorror-helyzetek megelőzése tulajdonosként és vevőként

A legegyszerűbb, ha megelőzéssel elkerüljük a hasonló helyzetek kialakulását, amelyet az alábbi protokoll fenntartásával biztosíthatunk:

-       mindig a megbízható saját ügyvédünket alkalmazzuk

-       az ingatlanszemle során személyesen találkozzunk a tulajdoni lapon szereplő tulajdonossal

-       az üresen álló ingatlanjaink fizikai és jogi státuszát rendszeresen ellenőrizzük személyesen és az adatbázisban is

-       bármilyen fizikai, vagy jogi változás esetén azonnal értesítsük a hatóságokat és hivatalokat

-       ellenőrizzük a postaládánk és a postai küldeményeket

-       létesítsünk többfaktoros biztonsági ellenőrzési protokollokat

-       maradjunk birtokon belül saját ingatlanjainkban és telepítsünk védelmi funkciókat, eszközöket

-       jegyeztessünk be terhelési és elidegenítési tilalmat pl.: családi kölcsön biztosítására (vagy akár jelzálogot is)

 

Mivel a jelenlegi szabályozás továbbra is lehetővé teszi a papír alapú aláírást, majd az elkészült dokumentumok utólagos digitalizálásával történő nyilvántartásba vételt, tulajdonosként sajnos kénytelenek vagyunk ilyen jogszerű módszereket alkalmazni a tulajdonunk megőrzése érdekében.

 

A közeljövő

Január óta, közel fél éve várjuk az új E-ING nyilvántartási rendszer aktív működését, amely egyenlőre nem valósult meg, annak ellenére, hogy jelentősen növekedtek az ingatlan-tranzakciók és a közeljövőben még nagyobb aktivitásra számítanak az ingatlanpiaci elemzők.

Ingatlanbefektetőként is korszerűbbé válhatnának a módszereink és naprakésszé az információink, ezért kiemelten várjuk, hogy használhassuk végre a digitális ingatlan nyilvántartást.

 

Természetesen ezek az – egyetemesen hasznosítható információk mellett közreadott - általános gondolatok kifejezetten az elmúlt 20 éves debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 

Ha részletesen is szeretnél ebben a témában tájékozódni,

keress fel személyes elérhetőségeimen, mindenben segítek!

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!