✅ 🧑🏫 Hogyan válasszunk ingatlanközvetítőt?

 ✅ 🧑🏫 Hogyan válasszunk ingatlanközvetítőt?

Tényleg többször is írtam már, hogy az ingatlanbefektetés és az ingatlanvásárlás hosszútávú, proaktív gondolkodást igényel és az ingatlan hasznait, valamint a terheit is hosszú éveken keresztül viselnünk kell. Ezért is fontos körültekintően megválasztani a hivatalos ügyintézőket, mint amilyen az ingatlanközvetítő is.

Sajnos sem az eladók, sem a vevők érdekei nem azonosak, hiszen az egyik drágán akar eladni, a másik olcsón venni, ezért ingatlanközvetítő segítségét vehetik igénybe mindkét oldalról.

Azonban az ingatlanközvetítő nem érdekközvetítő, hanem a saját érdekeinek kiterjesztője, miszerint mindegy az érintett 2 fél valódi érdeke, csak az számít hogy a közvetítői, vagy értékesítői jutaléka hamar a kezébe kerüljön, lehetőleg mellőzve a digitális számlamozgást, tehát készpénzben még az adásvétel megkötése előtt.

Meg is érkeztünk az ingatlanos szakemberek jellemző viselkedéséhez, amellyel a teljes társadalomkultúra számára gyűlöltté tették az ingatlan adás-vétel protokollját.

Bármelyik oldalon is állunk, azt ne felejtsük el, hogy az ingatlanközvetítő érdeke egyes esetekben az ingatlan értékesítése, tehát erőszakkal történő továbbadása, még akkor is, ha ez nem egyezik sem az eladó, sem a vevő érdekeivel, mert pl.: nem ilyen feltételekkel kívánták eladni az ingatlanjukat, vagy nem pont ilyen ingatlant szándékoztak megvásárolni…

A másik esetben az ingatlanközvetítő a saját kínálati portfoliója kiépítése és fenntartása érdekében szándékosan rábeszéli az eladókat a magasabb vételár rögzítésére, ugyanis így az infláció kiterjedésével végül 1-3 év múlva nominálisan az irányárhoz közelítő összeget kaphat meg az eladó – ekkorra már reálértéken sokkal kedvezőtlenebb összegben – és folyamatosan fennmarad a kiterjedt kínálati portfólió a hasonló ingatlanok erőszakos benntartásával.

Szóval felmerül a kérdés, hogy valóban szükségünk van ingatlanközvetítőre?

 

Amennyiben negatív választ kapunk, érdemes megfontolni ingatlantanácsodó felkeresését, erről egy másikblogbejegyzésben írok. Az ingatlanbefektetéshez, vagy csak az első ingatlan megvásárlásához a megfelelő ügyvéd kiválasztása is fontos lehet, erről egy későbbi blogbejegyzésben írok.

 

Ebben a blogbejegyzésben kifejezetten az ingatlanközvetítő szakember kiválasztásában szándékozom segítséget nyújtani.

Az első lépés, hogy meghatározzuk, milyen alapfunkciók szükségesek ahhoz, hogy az ingatlanközvetítő szakember segítsége hatékony és eredményes lehessen, tehát ne csak pénzelvonásról legyen szó, hanem legyen képes valódi segítséget nyújtani, értékért értéket biztosítani. Az ingatlanközvetítői szakma hitelessége rendkívül alacsony, ugyanis a legtöbb ingatlanos nem rendelkezik naprakész információkkal, nem hajlandó a jutalékából még csak HD képek elkészítésére sem áldozni, nincs saját (az otthonán kívüli) befektetési ingatlanja, nem hajlandó sem személyesen sem digitálisan kommunikálni és szerződéskötés alkalmával csak a saját és megbízója érdekeit hajlandó szem előtt tartani.

Ezek miatt a rossz szemléletbeli és hozzáállásbeli tapasztalatok miatt a legtöbb magánszemély nem hajlandó, vagy nem szívesen veszi igénybe az ingatlanközvetítő szakember segítségét.

Azonban egy jól képzett, felkészült, hatékony, eredményes, naprakész információkkal és korszerű ismeretekkel, valamint service design szemlélettel és pampering hozzáállással rendelkező ingatlanközvetítő minden problémáját megoldhatja a megbízójának.

Ahhoz, hogy az interakció létrejöhessen alapvető szempontokat szükséges meghatározzunk, amelyek a következőek lehetnek:

-       szükséglet a megfelelő képesítés

-       igény a hatékony kommunikáció

-       minimálisan elvárható feltétel a szerződés megkötése

-       elvárás az ingatlanközvetítő saját befektetési ingatlanja

 

A képesítés szükséglete

Az ingatlanközvetítő képesítő vizsgával és általában államilag elismert középfokú bizonyítvány birtokában végzi tevékenységét, emellett az ingatlanközvetítői névjegyzékben is bejegyzett szakemberként szerepel, tehát számla- és tapasztalatképesen képes segíteni. Amennyiben piaci alapú értékbecslésre van szükségünk saját maga végezheti el számunkra a kinézett ingatlan monetáris felmérését, amennyiben viszont hiteles értékbecslést kívánunk végeztetni, azt értékbecslői jogosultsággal rendelkező ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő szakember képes elvégezni. Ez abban az esetben releváns, amikor esetleg több ingatlan, vagy ingatlan-növendék, felépítmény, esetleg tároló, vagy telek együttes értékmeghatározására van szükség, csomagban vásárolt ingatlanok, vagy ingatlanportfólió esetén, emellett tervezés, szervezés és megvalósítás tekintetében fenntartás, üzemeltetés, ingatlanfejlesztés, potenciális hozzáadott értéknövelő felújítás, vagy újrapozícionálás témakörében is segítségünkre lehet az ingatlanvagyon-értékelő szakember.

 

A kommunikáció igénye

Az infokommunikációs kor alapvető igénye a hatékony és eredményes interaktív kommunikáció jelenléte, tehát hogy az ingatlanközvetítő vegye fel a telefont, válaszoljon az emailre és az egyéb üzenetekre. Tehát alapvető elvárás, hogy service design szemlélettel és pampering hozzáállással rendelkezzen, valamint hajlandó legyen minden problémáját megoldani a megbízójának, az összes azzal járó ügyintézéssel. Egy hiteles ingatlanközvetítő szakember képes az emberek nyelvén beszélni, kedvesen és türelmesen fordulni feléjük, bizalmat és hitelességet közvetít, jóhiszeműen és jóindulatúan befolyásolni, segít az ügyfele és a vele szerződő érintett fél érdekeit is képviselni, az adott ingatlan előnyeit és hátrányait is tájékoztatja egy szakszerű SWOT elemzésben, kizárólag hiteles és tudományos igényű információkat oszt meg, valamint képes az értő figyelemre, fontosnak tartja az ügyfelével történő értő-megértő és figyelő-odafigyelő kommunikációt. A nonverbális kommunikáció hitelessége a legtöbbször megkérdőjelezhetetlen és jó kapaszkodó lehet az ingatlanközvetítő személyiségének felmérésére, ugyanis hazudni könnyebb, mint színészkedni. Amennyiben azt tapasztaljuk, hogy az ingatlanközvetítő testbeszéde és kimondott, vagy leírt szavai ellentmondásosak, nem egészítik ki, vagy nem erősítik meg egymást, ideje másik szakembert keresni!

 

A szerződés feltétele

Az ingatlanközvetítő szakember törvényileg mindkét érintett felet képviseli, legyen az akár eladó-vevő, vagy tulajdonos-bérlő, azonban szerződést kizárólag a megbízójával köt, anyagi ellentételezést is csak az irányából fogadhat el.

Szerződés köthető vállalkozási szerződés alapján, amely sarán az ingatlanközvetítő vállalkozó tevékenységeit önként vállalja és saját költségén végzi el, amelyet a vállalkozói díjban utólag érvényesít, beleszámolva a tevékenység ellenértékét, az eredményfelelősség mértékét és a tisztességes nyereséget.

 Vállalkozási szerződés alapján a vállalkozó tevékenységgel elérhető eredmény (a továbbiakban: mű) megvalósítására, a megrendelő annak átvételére és a vállalkozói díj megfizetésére köteles. (Ptk. 6:238. §)

Megbízási szerződés alapján a megbízott a megbízó által rábízott feladat ellátására, a megbízó a megbízási díj megfizetésére köteles. (Ptk. 6:272. §)

Tehát Megbízási szerződés megkötésével is végezhető az ingatlanközvetítői tevékenység, amennyiben a Megbízónak világos elképzelései és utasításai vannak az ingatlant, vagy az ingatlankövetítést érintő ügyintézéssel kapcsolatban.

Amennyiben a megbízó célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, a megbízott köteles őt erre figyelmeztetni; ha a megbízó utasításához e figyelmeztetés ellenére is ragaszkodik, az utasításból eredő károk őt terhelik. A megbízott köteles a megbízót tevékenységéről és az ügy állásáról kívánságára, vagy szükség esetén is tájékoztatni, különösen, ha más személy igénybevétele vált szükségessé, vagy ha a felmerült új körülmények az utasítások módosítását teszik indokolttá. A megbízott köteles a megbízót a megbízás teljesítéséről haladéktalanul értesíteni. Ez az általános szövege egy Megbízási szerződésnek.

A Megbízó díj fizetésére köteles, ez a szerződés megszűnésekor esedékes, azonban ettől a szabálytól a felek közös akarattal eltérhetnek. A megbízott díját akkor is követelheti, ha eljárása nem vezetett eredményre.

Sajnos a legtöbbször fogalmunk sincs róla, hogy melyik szerződésforma lenne a legpraktikusabb számunkra, ezért érdemes meghatározni az elérni kívánt célt.

A vállalkozási szerződés esetében elvárás az eredmény, tehát a Vállalkozó akkor kaphat vállakozási díjat, ha a szerződésben meghatározott tevékenységét eredményesen elvégezte.

A megbízási szerződés esetében azonban ügyviteli/ügyintézési kötelezettség keletkezik, tehát a Megbízott csak a gondos és körültekintő ügyintézés elvégzését kell megvalósítsa.

 

A saját befektetési ingatlan elvárása

Talán ez az elvárás lehet a legvitatottabb ebben a blogbejegyzésben, azonban hogy várjuk el egy olyan ingatlanközvetítőtől, akinek nincs saját (bérbeadott, vagy máshogy hasznosított) befektetési ingatlanja azt, hogy eljárjon az érdekünkben, hiszen nem rendelkezik a hosszútávú fennmaradáshoz szükséges befektetői szemlélettel és sikerkövető hozzáállással.

Azt javaslom tehát, hogy még a szerződésírás előtt adatgyűjtéssel bizonyosodjunk meg arról, hogy az ingatlanközvetítő hozzánk – ingatlanbefektetőkhöz hasonló – szemlélettel, hozzáállással és kondíciókkal rendelkezik.

Ez utóbbi is fontos lehet, hiszen az sem mindegy, hogy az ingatlanközvetítő pontosan mennyi és milyen ingatlanokkal rendelkezik, ugyanis ha túl kevés van a tulajdonában akkor nem fogja megérteni az adott ingatlanbefektető többszázmilliós problémáit.

Amikor ezeket a sorokat írom 7 saját tulajdonú ingatlannal rendelkezem és kifejezetten keresem az ingatlanközvetítő szakember segítségét a következő ingatlanbefektetésemhez.

Legjobb tudásom és széleskörű tapasztalataim szerint ezt ajánlom minden leendő, vagy jelenlegi ingatlanbefektetőnek, de csak akkor, ha önmagához hasonló kondíciókkal rendelkező, tisztességes ingatlanközvetítőt talál.

Ugyanez a tanácsom amennyiben vásárolnánk és fokozottan ez a tanácsom, amennyiben eladnánk a saját tulajdonú ingatlanunkat.

 

 

Az ingatlanközvetítői szakmai feladatok a törvényeken és rendeleteken kívül egyéb szabályok betartása mellett végezhetőek, amilyenek a szakmai etikai szabályok.

A Magyar Kereskedelmi és Iparkamara Etikai Kódexe alapvetően meghatározza a működést érintő szabályokat, amelyben megjelennek a szakmai képviselő szervezetek ajánlásai is és a becsületes üzleti szemléletet és a tisztességes piaci magatartás biztosítását célozzák.

A sikeres együttműködés érdekében elvárás az érintettek egymás közötti bizalma, melyet az erkölcsi normák betartása garantál.

Az ingatlanközvetítő, mint egyéni vállalkozón ezeket a szabályokat könnyedén be tudja tartani, hiszen tevékenységét önállóan és szabadon végezheti.

Az ingatlanirodáknak azonban jövedelmezően kell működniük, a saját üzleti érdekeik jogkövető érvényesítésével és csak ezután kell betartaniuk az erkölcsi normákat.

Ezt jó, ha szem előtt tartjuk, emiatt én magam személyesen az egyéni vállalkozó és szabadúszó ingatlanközvetítő szakembereket preferálom.

 

 

A Lakástörvény az ingatlanközvetítést érintő általános szabályai

-       Ingatlanközvetítő a rábízott ügyben csak írásban kötött szerződés alapján járhat el. Tartozik az általa közvetített ingatlant alaposan megtekinteni, annak 90 napnál nem régebbi tulajdoni lapját megismerni.

-       A közvetítő csak valós információkat adhat, általa ismert tényeket - melyek a vevői érdekeket egyébként sértenék - nem hallgathat el.

-       Az ingatlanközvetítő - ügyfele érdekeit képviselve - tartozik a megbízója számára a legkedvezőbb adás/vételi árat elérni, ügyfele méltányos érdekeit jogszerű eszközökkel védelmezni.

-       Amennyiben több részfeladatra vonatkozóan több ingatlanközvetítő kapott megbízást, úgy ezek feltételeit a közvetítő ügyfelével tisztázza, törekedjen a más megbízottakkal való korrekt együttműködésre.

-       Ingatlanközvetítő ugyanarra az ingatlanra vonatkozóan egynél több ügyféltől ellenszolgáltatást abban az esetben fogadhat el, amennyiben erről mindkét felet előzetesen tájékoztatta.

-       Minden ingatlanközvetítőnek törekednie kell a kizárólagos típusú megbízások kötésére a piac tisztasága, átláthatósága, és a fogyasztók védelme érdekében.

 

Amennyiben nincs elég időnk, energiánk, tudásunk, tapasztalatunk, eszközünk, vagy módszerünk a saját ingatlanunk értékesítésére, vagy megvásárlására, érdemes lehet ingatlanközvetítőt megbízni az ingatlanbefektetés menedzselésére.

Eladói oldalról előfordulhat, hogy az ingatlanközvetítő nem kér kizárólagos szerződést, ebben az esetben feltételezhető, hogy nem fog teljes intenzitással foglalkozni az ingatlanunkkal és az akár éveket tölthet a piacon. Ezalatt az idő alatt az ingatlanközvetítő portfólióját, ingatlankínálatát és szakmai hitelességét gyarapítja hosszú időn keresztül, amíg az infláció olyan mértékre nem emeli az ingatlan értékét, hogy nominálisan elérheti a szerződéskötéskor beígért eladási árat, tehát nominális értéke a reálértékével azonossá válhat, így az ingatlanközvetítő megkaphatja a jutalékát, hiszen teljesült a magasabb áron történő eladás ténye.

Ekkorra azonban nehezítheti az eladást az, hogy a vevők évek óta láthatták az ingatlan hirdetését több oldalon is, ezért elveszítik a bizalmat iránta, mert azt hiszik, hogy valami komoly baj van az ingatlanunkkal, hiszen sokáig nem kelt el.

Ez nyilván az ingatlanközvetítő által beígért irreálisan magas eladási árígéret miatt volt, de ha ezt elmagyaráznánk a leendő vevőknek, azok csak kifogáskereséséként fognák fel.

Tehát ebben az esetben az egyetlen lehetőségünk a hozzáadott értéknövelés, sokmilliós felújítással, érték- és vonzóerő-növeléssel lehetséges csak az értékesítés.

Korábban még idő, pénz és energiaveszteség nélkül eladhattuk volna, ha a kapzsiságot mellőzzük, de hosszú évek múlva már csak további költségekkel és erőforrás-áldozatokkal tudjuk majd értékesíteni az ingatlanunk. Ez egy gyakori élethelyzet és a tisztességtelen ingatlanközvetítők felelősek a kialakulásáért.

Amennyiben kizárólagos szerződést kötünk, a kulcsok átadása után előfordulhat, hogy hétvégi házként, rekreációs lakásként, vagy egyéb módokon „hasznosítja” az ingatlanközvetítő a tulajdonunkat, ezért érdemes pótkulcsot megtartani és gyakran, különböző napszakokban és szezonokban ellenőrizni a saját ingatlanunk.

Emellett elvárás legyen, hogy az ingatlanközvetítő folyamatosan és teljeskörűen informáljon minket ez elvégzett feladatokról, a folyamat pozíciójáról, irányáról és a szükséges teendőkről.

Ezt havi rendszerességgel követeljük meg a szolgáltatótól, aki persze önként is megteszi ezt, amennyiben tisztességes és valóban végzi a munkáját, el kívánja adni a rábízott ingatlanunk.

 

Vevői oldalról se hagyjuk megtéveszteni, sürgetni, vagy belekényszeríteni magunkat egy előnytelen és kedvezőtlen ingatlanbefektetésbe, hiszen egy nem kellő körültekintéssel megvásárolt ingatlanba akár hosszú évtizedekig benne maradhatunk, vállalnunk kell a folyamatos fenntartási és működtetési költségeket és képtelenek leszünk majd eladni.

 

A befektetés előtt és közben javaslom az általam összeállított igényfelmérőkérdőív kitöltését!

Az ingatlanértékesítők gyakran szeretnének hamar a jutalékukhoz jutni, ezért sürgetni fogják a vásárlást és belekényszeríthetnek általunk nem preferált ingatlanbefektetésekbe is.

Ezeket az élethelyzeteket feltétlenül előzzük meg és kezdjünk el tájékozódni, adatokat és információkat gyűjteni, ismereteket és tudást szerezni az ingatlanbefektetések területén!

Ebben segíthet egy korábbi blogbejegyzésem: Hogyan válasszunk ingatlantanácsadót címmel.

Az ingatlanközvetítővel/értékesítővel ellentétben az ingatlantanácsadó érdeke nem az ingatlan minden áron történő értékesítése -  vagy éppen szándékos piacontartása – hanem az elégedett megbízó és a fokozott, személyre szabott megbízói élmény biztosítása a szolgáltatásában.

Amennyiben olyan – hozzám hasonló – ingatlantanácsadót találunk, aki maga is többszörös ingatlanbefektető, a tapasztalatait több évtizedes ingatlanszektorban eltöltött idő alapozza meg, bátran hagyatkozhatunk a tudására, tapasztalataira, módszereire és eszközeire. Amennyiben ez megtörtént és mégis kifejezetten ingatlanközvetítői segítségre van szükségünk, érdemes célzott ingatlanközvetítő-azonosítási adatgyűjtést végezni.

 

Ezzel a célzott kérdéssorral meggyőződhetünk róla, hogy megfelelő szolgáltatót választunk:

-       Van-e saját (tehermentes) ingatlanja?

-       Van-e saját befektetési ingatlanja?

-       Évi hány ingatlan adás-vételi eljárást végez?

-       Vannak-e ingatlanbefektető megbízói?

-       Folyamatosan képzi-e magát az ingatlanbefektetések területén?

-       Hogyan segíti az ingatlanbefektetést/vásárlást?

-       Milyen eszközökkel segíti az ingatlanbefektetést/vásárlást?

-       Milyen módszerekkel segíti az ingatlanbefektetést/vásárlást?

-       Milyen tudással/képesítéssel segíti az ingatlanbefektetést/vásárlást?

-       Milyen tapasztalatokkal segíti az ingatlanbefektetést/vásárlást?

-       …

 

 

Az ingatlanközvetítő által alkalmazandó korszerű általános módszerek és alapeszközök:

-       ingatlandokumentációval kapcsolatos részletes tájékoztatás

-       ingatlannal kapcsolatos jogok, törvények, rendeletek és szabályok ismertetése

-       fenntartói és működtetői tevékenységek tudatosítása

-       ingatlanbefektetéssel kapcsolatos költségek rögzítése

-       ingatlan kondíciói (reálérték, nominális érték, kínálati ár, eladási ár és piaci ár)

-       megbízási szerződés tartalmi és formai összeállítása, közös értelmezése

-       méretpontos és arányos alaprajz

-       full HD képek

-       4K virtuális séta

-       home staging

-       élménygazdag felújítási látványterv

-       sokplatformos fizetős hirdetés

-       mennyiségi jelenlét és minőségi megjelenés

-       elhivatott, motivált, önálló és sajátérzetű gazdálkodás (sáfárkodás-érezze sajátjának)

-       az ingatlan értékeinek, erősségeinek és lehetőségeinek kihangsúlyozása

-       műszaki szakvélemény

-       energetikai tanúsítvány

-       mérés-értékelés

-       folyamatos megbízói tájékoztatás szóban és írásban (grafikonok, dokuk, képek és videók)

-       megbízó érdekeinek és értékeinek képviselete

-       ingatlanbefektetés tervezése, szervezése és megvalósítása

-       kvantitatív és kvalitatív tisztességes és etikus munkavégzés

-       kedvezmények, támogatások és pályázatok tudatosítása

-       megbízói erőforrások azonosítása és tudatosítása

-       megbízói helyes döntéshozatal támogatása és elősegítése

 

Remélem többeknek segítettem abban, hogyan válasszunk megfelelő ingatlanközvetítőt!

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!