Az ingatlanbefektetés vitás helyzetei – Foglaló vagy előleg? ✅ 🧑🏫

 

Az ingatlanbefektetés vitás helyzetei –

Foglaló vagy előleg? ✅ 🧑🏫

 

Ebben a blogbejegyzésben kifejezetten az ingatlanvásárlás egyik vitás helyzetét fogjuk tárgyalni, amelybe pár nappal ezelőtt keveredtem. Elterveztem, hogy megvásárolom a 8. ingatlanom, egy telket, amelyet sokoldalúan tudnék hasznosítani, akár hétvégi kertként, vagy termőföldként akár bérbe adva is, vagy ingatlanfejlesztőként a várható értéknövekedésre spekulálva lakóingatlan építésével.

Több hónapos keresgélés után meg is találtam a kedvező telket, egy 1500m2 alapterületű zártkerti gyümölcsöst, amely a Debrecenben hatályos településrendezési s szabályozási terv alapján 3% mértékben beépíthető, a kötelező zöldterület nincs meghatározva és a legmagasabb építési magasság 5,5 méter.

Ez azt jelenti, hogy 45m2-es lakóingatlan akár 2 emeletes szinten is építhető a telekre, összesen 90m2 alapterülettel.

Nem is rossz, ugye? De ez még semmi!

A telken újonnan került bevezetésre a villany, a gáz és a vezetékes víz is, ráadásul fúrott kút is rendelkezésre áll, ami biztosítja az ingyenes növényöntözést és az autómosást is.

Az áramhálózat 3x20A kapacitású, tehát egyszerre több elektromos nagyfogyasztó is működhet, emellett fillérekből feltölthetem az elektromos autómat is.

Az 1500m2 területen egy 10m2-es tároló áll, amely a telek közepén helyezkedik el, így különválasztva az első termőföld szegmenst és a hátsó gyümölcsfákkal és szőlővel beültetett részt.

Már el is terveztem, hogy ha esetleg megterhelő lenne a földművelés, akkor használt műfűvel leborítom az első részt és hátul egy 12m hosszúságú tartós sátor alatt medencés, jakuzzis, grillezős és pihenőágyas rekreációs részt alakítanék ki.

Ha még nem lenne elég szép az ajánlat, ez a telek Debrecentől alig 10km-re fekszik és kevesebb, mint 6 Millió forint a kínálati ára.

Ekkor már tudtam, hogy szeretném birtokolni ezt az ingatlant és le is kértem a tulajdoni lapját, valamint Debrecen helyi szabályozási tervének honlapján is leellenőriztem a hirdetési adatokat.

A korábban leírt beépítési és használati kondíciók tükrözték a valóságot, emellett megtudtam, hogy 1 tulajdonosa van az ingatlannak, teljesen per- és tehermentes, egyedül a helyi áramszolgáltató jegyzett be vezetékjogot a területre.

Tehát miután mindent rendben és ideálisnak is találtam felkerestem a hirdető ingatlanközvetítőt, annak ellenére hogy személyesen a tulajdonost is felkereshettem volna, de ezt nem tartottam etikusnak.

El is mentem egy ingatlanszemlére, ahol első dolgom volt az ingatlanközvetítőt letesztelni morális és szakmai szempontok szerint, ami azt jelenti, hogy célirányosan tettem fel neki a kérdéseket úgy, hogy amennyiben valótlan információkat mond, akkor keveredjen ellentmondásba, emellett ellenőriztem, hogy felkészült-e a helyi sajátosságokból, részletesen ismeri-e az ingatlant, amit közvetít és van-e információja az előéletéről és a településrész jövőjéről.

Nem volt szerencsém, mert minden keresztkérdésemre megnyugtató választ adott és kiderült, hogy a szomszéd telek a lányáé, ezért családilag is kötődik a területhez, valamint tudomása van olyan politikai szándékról, miszerint a következő években felfejlesztik a településrészt, amelynek nyomait a csatornázás, közvilágítás és útfelújítás tekintetében már észleltem is az odavezető úton.

Mivel a területnek komoly aranykoronaértéke van, ezért elővásárlási joggal terhelt, tehát az állam után a szomszéd földbirtokos, majd a településrész, a város, a 20km-es körzetben élő gazdák is megszerezhetik a telket az ajánlattételem után, azonos feltételekkel. Ez a gyakorlatban úgy történik, hogy az adásvételi szerződé megkötésekor kifizetem a teljes vételárat, ezután 60 napig a helyi önkormányzat és a településrész közösségi terei kifüggesztik az ajánlatom, amire reagálhatnak az elővásárlási jogosultak.

Tehát én odaadom a pénzem, hónapokat várok és lehet, hogy elveszik tőlem az ingatlant, amit már kifizettem és ezidő alatt lehet, hogy egy jobb kondíciójú ingatlant is meg tudtam volna szerezni.

Amennyiben az elővásárlási jogosultak közül valaki megszerzi a telket, akkor ő személyesen utalja vissza a számlámra a kifizettet összeget (amennyiben hajlandó rá és nem akar pereskedni).

Nyilvánvalóan ez a megoldás nem tetszett, ezért a helyszínen nem tettem ajánlatot, hanem felhívtam az ingatlanos ügyvédem, akitől megkérdeztem, hogy egy 10% vételár előleg lerakása után teljes vételár letétbe helyezésével köthetünk-e törvényes szerződést.

Mivel a válasza pozitív volt telefonon megtettem az ajánlatom az ingatlanközvetítőnek, akinek elmondtam, hogy amennyiben a teljes vételárat kifizetném a szerződéskötéskor, azzal elveszíteném a likviditásom és egy jobb vétel lehetőségét.

Az ajánlatom keretében az a feltételem, hogy alku nélkül megfizetem a teljes kínálati árat, de cserébe a szerződéskötéskor 10% vételár előleget leteszek, a maradék 90% vételárat viszont ügyvédi letétbe helyezem, így amennyiben az elővásárlási procedúra lezártát követően akadálymentessé válik a vásárlás nem kell mégegyszer az ügyvédnél megjelenni, hiszen ő átutalhatja a maradék 90% vételi összeget.

Az ingatlanos tette a dolgát és 10 percen belül visszaszólt az eladói ellenajánlattal, ami úgy szólt, hogy a vételár 20%-a összegű foglaló papíron rögzített kifizetése után hajlandó csak ügyvéd előtt szerződni.

Ez a feltétel teljesen törvénytelen és senkinek nem ajánlom, hogy bármilyen minőségű és mennyiségű pénzösszeget előre a helyszíni találkozáskor bárkinek is kifizessen, ideértve az ingatlanközvetítőt és az eladót is, hiszen ezt a pénzt már valószínűleg nem látjuk többé.

 Az ügyvéd előtt átadott pénzösszeg minősége és mennyisége sem mindegy, hiszen a foglaló mértéke nem haladhatja meg a vételár 20%-át, viszont ennél kevesebb megegyezés szerint lehet, általában 10%.

A foglaló kártérítési biztosítékként, kárátalányként funkcionál és amennyiben a vevő nem teljesíti a szerződésben foglaltakat, az eladó megtarthatja és bizonyos esetekben még követelheti a dupláját is. Ilyen eset lehet a méltányossági indítvány, amikor az eladó méltányossági alapon indítványozza a szerződés bíróság általi felülvizsgálatát és amennyiben néhány hónapon belül megemelkedtek az ingatlanárak, kötelezheti a vevőt a már magasabbra emelkedett piaci vételár megfizetésére, ellenkező esetben a foglaló kétszerese az eladónál marad örökre, int jogos előzetes kártérítési követelés.

Ugyanez a kétszeres mértékű foglaló megfizetés érvényes azokra az esetekre, amikor az eladó az érdekköréből kifolyólag nem tudja, vagy nem akarja teljesíteni a szerződésben foglaltakat.

Ezen kívül előfordulhat olyan élethelyzet, amikor az eladó károkat szenved el a szerződés meghiúsulása miatt, ekkor a foglaló mértékén felüli összegben is követelheti a kártérítést a vevőtől.

A foglaló megtartása jogilag tehát potenciálisan gyakori élethelyzetekben megtörténik és csak abban az esetben számít be a vételárba, ha a vevő számára létrejön a tulajdonjog bejegyzés.

A vételár előleg ezzel szemben lehet nagyobb mértékű, hiszen ez már a vételár első részleteként funkcionál és minden esetben visszajár.

Valódi biztosíték jellege azonban nincs, hiszen bármelyik fél is gondolja meg magát, a vevő mindenképpen vissza kell kapja az előleget!

Ezek tudatában el tudunk képzelni olyan élethelyzetet, amikor az eladó a saját érdekei ellen cselekszik?

Ugyanis ez történt, hiszen ragaszkodott a foglalóhoz, amely összegének a dupláját kellene visszafizesse, amennyiben az ő oldaláról hiúsul meg az adásvétel.

A valószínűbb inkább az, hogy a 60 napos kifüggesztés alatt olyan akadályokat görgetne elém, amelyek megakadályozzák, hogy teljesítsem a szerződésben foglaltakat és így megtarthatja a foglalót.

Időközben beszéltem a szomszédokkal, akik elmondták, hogy ők maguk is lefoglalózták már a telket egy szerényebb összegért, de a legmagasabb vételi ajánlatot tevő jelenleg már műveli is a telket.

Ő szintén foglalót fizetett az eladónak, aki ezek szerint gyűjti azokat és kicsi valószínűségét látom annak, hogy hajlandó legyen visszaadni.

Egy esetben lehetséges, hogy a foglaló visszajár, amikor a foglalót és a vételárelőleget szintetizálják és mindkét fél egyformán felelős, vagy mindkét fél vétlen a szerződés meghiúsulásáért.

Amennyiben az eladó nem bízik a vevőben az ügyvédi letét mellett nyilatkozhat, hogy tulajdonjogát a vételár teljes megfizetésének időpontjáig fenntartja, ennek megvalósulásakor viszont bejegyzési engedély aláírásával biztosítja a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba bejegyzését.

Ingatlanközvetetőként személy szerint NEM AJÁNLOM a foglaló kifizetését, mert már néhány hónap alatt is számtalan olyan élethelyzet kialakulhat, amelyben vevőként mégsem tudjuk teljesíteni az adásvételben foglaltakat, ekkor elveszítjük a foglalót!

A foglaló pontosan azt a célt szolgálja, hogy az eladónak ne kelljen bizonyítani a vevő érdekköréből adódó teljesítésszegést, de emellett 4 olyan jogi lehetőség is adott, amivel módosítható a szerződés.

Egyoldalú szerződésmódosítás lehetséges abban az esetben, amikor ezt a szerződésben rögzítve lehetővé tették és arra a módosító felet a törvény feljogosítja.

Közös megegyezéssel kizárólag érvényben lévő és hatályos szerződések módosíthatók közös szándékkal, ebben az esetben csak az új rendelkezéseket szükséges az új szerződésben rögzíteni.

Egyezséggel történő módosítás esetén szintén közös akaratból történik meg a módosítás, de a közös megegyezéssel ellentétben az egyezségre jutásnál egy vitás helyzetet oldanak fel ezzel a módszerrel.

A bírósági szerződésmódosítás esetében valamelyik fél kifejezett kérésére történik meg a szerződésmódosítás az ellenkező fél kárára.

Ez teljesülhet akkor is – ahogy már korábban írtam – amikor felmennek az ingatlanárak a szerződéskötés napjától a tulajdonjogátruházás időpontjáig, vagy szerződésszegés esetén, amely a PTK 6:137. § szerint bármely kötelezettség szerződésszerű teljesítésének elmaradása lehet és a sérelmet szendvedett továbbra is követelheti a szerződés teljesítését, a teljes vételár megfizetését is!

A szerződésszegés lehetséges esetei:

-       A kötelezett késedelme

(eredménytelenül telik el a teljesítési idő)

-       A jogosult késedelme

(a teljesítést nem fogadja el, a kötelezett teljesítéshez szükséges intézkedéseket, vagy dokumentációkat a jogosult elmulasztja, vagy a számlát nem állítja ki, esetleg eőleget nem adja vissza)

-       A hibás teljesítés

(a tulajdonjogátruházás, vagy birtokba adás nem felel meg a jogszabályban vagy a szerződésben rögzítetteknek)

-       A teljesítés lehetetlenné válása

(a szerződéskötést követően bekövetkezett okból nem teljesíthető)

-       A teljesítés megtagadása

(kötelezett a teljesítést jogos ok nélkül megtagadja)

-       Jognyilatkozat tételének elmulasztása

(a kötelezett elmulasztja aláírni a törlő/korlátozó/bejegyző/engedélyező jognyilatkozatát)

 

A szerződés megszegése nem eredményezi a szerződés megszűnését!

 

A valós és rendkívül friss történetem végkimenetele az lett, hogy végülis nem kötöttünk szerződést, mert az ügyvéd végzettségű és közös képviselő foglalkozású tulajdonos nagyon furcsa kérdéseket tett fel, amelyből kiderítette, hogy professzionális ingatlanbefektető vagyok, naprakész ismeretetekkel és korszerű tudással.

A telefonban egyébként még az ügyvédem adatait is kérte, amit semmivel nem tudott megindokolni, de a bizalmatlanságot irányába az is fokozta, hogy az eltel pár nap alatt az ingatlanközvetítő kilépett az ügyletből és hagyta, hogy egymással tárgyaljunk és egyezkedjünk.

A helyes kérdés ilyenkor ismét az, amit már korábban is feltettem:

El tudunk képzelni olyan élethelyzetet, amikor még az ingatlanközvetítő is a saját érdekei ellen cselekszik?

 Véleményem szerint ez csak abban az esetben fordulhat elő, amikor valamilyen tisztességtelen üzletet szándékoznak jogilag fedhetetlennek álcázni, csak a vevőjelölt túlságosan tájékozott és nem hagyja magát becsapni.

Az biztos, hogy sok gondolat kavarog a fejemben, hiszen pár napos történetet osztottam meg itt, de az a fő kérdés, hogy az eladó szándékozik-e valójában értékesíteni az ingatlanját, vagy csak gyors pénzszerzési eszköznek használja és jó Hajdú-Bihar Vármegyei szokás szerint csak kihasználná az egyszerű emberek tájékozatlanságát, tudásuknak hiányát és jóhiszeműségüket.

Jómagam ilyen tisztességtelen személlyel sohasem fogok üzletet kötni, de még a személyüket is messziről elkerülöm!

Összefoglalva: tegyük fel a kérdéseinket és amennyiben kedvezőtlen válaszokat kapunk, vagy nonverbális kommunikációban, akár testbeszédben, vagy gesztusokban ellentmondásos jeleket vélünk felfedezni, egészen nyugodtan álljunk el az üzlettől, ne tegyünk ajánlatot és hagyjuk ott az eladót!

Remélem többeknek sikerül segítenem az ingatlanbefektetés vitás helyzetei közül egyet részletesebben is megismertetni és gondolataimmal helyes, megfontolt és kedvező döntéseket születhetnek.

Természetesen ezek az általános gondolatok kifejezetten az elmúlt 20 éves – és kifejezetten a közelmúlt - debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!