✅ 🧑🏫 Hogyan építkezzünk engedély nélkül?

✅ 🧑🏫Hogyan építkezzünk engedély nélkül?

 

Aki esetleg a cím minden szavát külön-külön szándékozik értelmezni, vagy félreértelmezni J annak elöljáróban jelzem, hogy NE OLVASSA TOVÁBB ezeket a sorokat, ugyanis csakis egyben értelmezve válik valóssá ez a bejegyzésem.

Kezdő ingatlanfejlesztők és ingatlanbefektetők számára gyakran nem világos, hogy milyen ingatlan-beavatkozások, építkezések, fejlesztések, felújítások, korszerűsítések és karbantartások végezhetők engedély nélkül, csupán bejelentési elvárással, a hatályos törvények, rendeletek és helyi szabályozások betartásával.

A már megépült épületek bővítése, átalakítása, felújítása és korszerűsítése - kivéve a lapostetős épület magastetővel történő bővítése - eddig sem volt engedélyköteles, ha nem érintette a csatlakozó épületek alapozását, vagy tartószerkezetét.

Az épület és építmény között jogi különbség van, ugyanis az épület olyan építmény, amely szerkezeteivel teret zár körül, és jellemzően emberek tartózkodására, munkavégzésére vagy tárolásra szolgál, ezzel szemben az építmény tágabb fogalom, amely minden építési tevékenységgel létrehozott műszaki alkotást (pl. út, híd, távvezeték, kerítés) magában foglal.

Összefoglalva:

-       Épület:

ü  Jellemzője: Zárt tér, tető, alapozás.

ü  Funkció: Emberi tartózkodás, lakhatás, munka, tárolás.

ü  Példák: Lakóház, irodaépület, iskola, gyárcsarnok.

-       Építmény:

ü  Jellemzője: Építési műszaki alkotás, nem feltétlenül zár körül teret.

ü  Típusai: Épületek és műtárgyak.

ü  Példák: Épületeken kívül: utak, hidak, alagutak, kerítések, távközlési tornyok, gázvezetékek.

 

A leggyakrabban felmerülő igény a terasztetőkre, a kerti tárolókra és a garázsokra mutatkozik, amelyek építési szabályai a 2025. szeptemberétől hatályos TÉKA (Településrendezési és Építési Követelményrendszer Alapjai) szerint egyszerűsödött.

 

A szabályok szerint engedély és bejelentés nélkül építhető kerti tároló vagy garázs jellemzői:

-       max 35m2 hasznos alapterület

-       max 4 méter gerincmagasság

-       előkertben is elhelyezhető

-       a helyi önkormányzat településképi bejelentés alapján eljárhat

-       kialakítása alkalmas a szomszédjogok sérelme miatti viták megelőzésére

-       szabálytalan építmények szabálykövető legalizálásának megkönnyítése

 

A TÉKA azokat a keretszabályokat rögzíti, amelyek az - engedélyköteles, bejelentéses vagy eljárásmentes építménystátuszt meghatározó - építésügyi eljárási szabályokhoz és az országos szabályozást esetekben felülíró – az építési helyet, a beépíthetőség mértékét, az elő- és oldalkert méretét, valamint a kötelező zöldfelület arányát meghatározó - helyi építési szabályzathoz kapcsolódnak.

Az építés megkezdésekor az épület, vagy építmény jogi kategóriáját szükséges azonosítanunk, ugyanis a 35m2 feletti kategóriában már hatósági eljárás is szükségessé válhat, amely rögzíti, hogy az építmény egyáltalán elhelyezhető-e az adott telken, amennyiben igen, akkor milyen feltételek mellett.

Azt már tudatosítottuk, hogy a 35m2-nél kisebb pl.: kerti tárolók engedély- és bejelentésmentesen megépíthetőek, azonban a 35 és 60 m2 közötti, lakóépületet kiszolgáló melléképületek – garázs, műhely – esetében már egy egyszerű bejelentés szükséges az építkezéshez, ha a magassági korlátoknak is megfelelnek. A harmadik kategóriába a 60 m2-nél nagyobb és jellemzően 4 méternél magasabb építmények tartoznak, amelyeknél már építési engedélyre lehet szükség.

 

Építési engedély nélkül végezhető építési tevékenységek

ü  Meglévő építmény hasznos alapterületet nem növelő bővítése

ü  Meglévő építmény utólagos hőszigetelése, homlokzati nyílászáró cseréje

ü  Meglévő építmény átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése

ü  Napenergia-kollektor, szellőző-, klíma-, riasztóberendezés, villámhárító-berendezés elhelyezése

ü  Magánhasználatú kerti víz-, fürdőmedence és kerti tó építése

ü  Kerítés, kerti építmény, tereplépcső, járda és lejtő építése

ü  Támfal építése, bővítése

ü  Telken belüli közmű becsatlakozási és -pótló műtárgy építése

ü  Telken belüli út, parkoló, áteresz, bejáró- és átjáró-híd építése

ü  Épületben az önálló rendeltetési egységek számának változtatása

ü  Növénytermesztésre szolgáló üvegház építése, bővítése

ü  Növénytermesztésre és gombatermesztésre szolgáló fóliasátor építése, bővítése

ü  Zászlótartó oszlop (zászlórúd) építése

ü  Mobil illemhely, mobil mosdó, mobil zuhanyozó elhelyezése, árnyékszék, illemhely építése, bővítése

ü  Építési tevékenység végzéséhez szükséges, annak befejezését követően elbontandó állványzat és felvonulási építmény építése

 

Gyakran felmerül a kérdés abban az élethelyzetben, amikor a házunkban kialakuló hőséget szeretnénk megfékezni teraszbefedéssel megoldott árnyékolással, ami szintén engedély nélkül építhető, de csak az épület homlokzatához rögzített biztonságos előtető, védőtető és ernyőszerkezet formájában.

Ettől eltérő elbírálás alá esik az a típusú fal nélküli teraszbefedés, amely kerti tárolóként szolgál, hiszen az továbbra is kerti építménynek tekinthető funkciója alapján, tehát engedélymentes.

 

A 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet után hatályba lépett 281/2024 (IX. 30.) Korm. rendelet szerinti 2024. szeptember 30-án hatályos  jogszabályi lista alapján meglepően sok építményhez nem szükséges építési engedély:

1.	Építmény átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, homlokzatának megváltoztatása, kivéve zártsorú vagy ikres beépítésű építmény esetén, ha e tevékenységek a csatlakozó építmény alapozását vagy tartószerkezetét is érintik.
1a.	Meglévő építmény hasznos alapterületet nem növelő bővítése, kivéve a lapostetős épület magastetővel történő bővítését.
2.	Meglévő építmény utólagos hőszigetelése, homlokzati nyílászáró cseréje, a homlokzatfelület színezése, a homlokzat felületképzésének megváltoztatása.
3.	Meglévő építményben új égéstermék-elvezető kémény létesítése.
4.	Új, önálló (homlokzati falhoz rögzített vagy szabadon álló) égéstermék-elvezető kémény építése, melynek magassága a 6,0 m-t nem haladja meg.
5.	Kizárólag az épület homlokzatához rögzített előtető, védőtető, ernyőszerkezet építése, elhelyezése.
6.	Épületben az önálló rendeltetési egységek számának változtatása.
7.	Kereskedelmi, vendéglátó rendeltetésű épület építése, bővítése, melynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a nettó 20,0 m2 alapterületet (az Eljárási kódex 14. pont e) alpontjában és a 30. pontban foglaltak figyelembevételével)
8.	Nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény építése, bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a 100 m3 térfogatot és 4,5 m gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 m homlokzatmagasságot.
9.	Önálló reklámtartó építmény, valamint gépjármű-üzemanyag egységárának feltüntetésére szolgáló oszlop vagy tábla építése, elhelyezése.
10.	Temető területén: a) sírbolt, urnasírbolt építése, bővítése, melynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a nettó 50 m2 alapterületet, vagy a 3,0 m magasságot, b) urnafülke, sírhely, sírjel építése, elhelyezése.
11.	Szobor, emlékmű, kereszt, emlékjel építése, elhelyezése, ha annak a talapzatával együtt mért magassága nem haladja meg a 6,0 m-t.
12.	Emlékfal építése, melynek talapzatával együtt mért magassága nem haladja meg a 3,0 m-t.
13.	Park, játszótér, sportpálya megfelelőségi igazolással – vagy 2013. július 1-je után gyártott szerkezetek esetében teljesítménynyilatkozattal – rendelkező műtárgyainak építése, egyéb építési tevékenység végzése.
14.	Megfelelőség igazolással - vagy 2013. július 1-je után gyártott szerkezetek esetében teljesítménynyilatkozattal - rendelkező építményszerkezetű, tömegtartózkodás céljára nem szolgáló, és legfeljebb 180 napig fennálló. a) rendezvényeket kiszolgáló színpad, színpadi tető, lelátó, mutatványos, szórakoztató, vendéglátó, kereskedelmi, valamint előadás tartására szolgáló építmény, b) kiállítási vagy elsősegélyt nyújtó építmény, c) levegővel felfújt vagy feszített fedések (sátorszerkezetek), d) ideiglenes fedett lovarda e) legfeljebb 50 fő egyidejű tartózkodására alkalmas vagy nettó 20 m2 alapterületet meg nem meghaladó - az Országos Tűzvédelmi Szabályzat szerinti - állvány jellegű építmény építése.
15.	Növénytermesztésre szolgáló üvegház építése, bővítése.
16.	Növénytermesztésre és gombatermesztésre szolgáló fóliasátor építése, bővítése.
17.	A 6,0 m vagy annál kisebb magasságú, a 60 m3 vagy annál kisebb térfogatú siló, ömlesztettanyag-tároló, nem veszélyes folyadékok tárolója, nem veszélyes anyagot tartalmazó, nyomástartó edénynek nem minősülő, föld feletti vagy alatti tartály, tároló elhelyezéséhez szükséges építmény építése, bővítése.
18.	Magánhasználatú kerti víz-, fürdőmedence, kerti tó építése.
19.	A telek természetes terepszintjének építési tevékenységgel összefüggő, 1,0 m-nél nem nagyobb mértékű, végleges jellegű megváltoztatása.
20.	Támfal építése, bővítése, meglévő felújítása, helyreállítása, átalakítása, korszerűsítése, megváltoztatása, amelynek mérete az építési tevékenységgel nem haladja meg a rendezett alsó terepszinttől számított 1,5 m magasságot.
21.	Kerítés, kerti építmény, tereplépcső, járda és lejtő, háztartási célú kemence, húsfüstölő, jégverem, valamint zöldségverem építése, építménynek minősülő növénytámasz, növényt felfuttató rács építése, bővítése.
22.	Mobil illemhely, mobil mosdó, mobil zuhanyozó elhelyezése, árnyékszék építése, bővítése.
23.	Napenergia-kollektor, szellőző-, klíma-, riasztóberendezés, villámhárító-berendezés, áru- és pénzautomata, kerékpártartó, zászlótartó építményen vagy építményben való elhelyezése.
24.	Építménynek minősülő, háztartási hulladék elhelyezésére szolgáló hulladékgyűjtő és -tároló, sorompó, árnyékoló elhelyezése.
25.	Telken belüli közmű-becsatlakozási és közműpótló műtárgy építése.
26.	Telken belüli geodéziai építmény építése.
27.	Zászlótartó oszlop (zászlórúd) építése, melynek terepszinttől mért magassága a 6,0 métert nem haladja meg.
28.	Építési tevékenység végzéséhez szükséges, annak befejezését követően elbontandó állványzat és felvonulási építmény építése.
29.	Magasles, vadetető, erdei építmény, kilátó építése, amelynek a terepcsatlakozástól mért legfelső pontja az 5,0 m-t nem haladja meg (figyelemmel a 7. és a 14. e) pontra).
30.	Közforgalom elől elzárt, telken belüli út, parkoló, áteresz, bejáró-, átjáró-híd építése.
31.	A pince építése, bővítése, melynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a 20 m3 légteret és a 2,0 m mélységet.
32.	Közterületen, filmforgatáshoz kapcsolódó építmény létesítése.
33.	A lakó rendeltetést bemutató épület építése, amely a nemzetközi innovációs házépítő verseny keretében vagy kutatási, kiállítási célból valósul meg
34.	Állandó, telepített fagyvédelmi szélgép elhelyezéséhez építmény építése.
35.	Meglévő köznevelési és más állami építmény alternatív fűtési módra való áttérésekor, a konténerkazán telepítése és kéményének építése, valamint az ahhoz tartozó pellettároló konténer telepítése.

 

Az építési engedélyhez nem kötött építési tevékenységekre vonatkozó fontosabb jogszabályok:

ü teljesíteni kell a településképi rendelet, a helyi építési szabályzat és az általános érvényű kötelező építésügyi és más hatósági előírásokat

ü  a helyi önkormányzat rendeletben rögzíti azokat a bejelentési eljáráshoz kötött tevékenységeket, amelyekhez a településképi bejelentési eljárást szükséges

ü műemlékek esetében örökségvédelmi hatósági engedélyhez, bejelentéshez kötött tevékenységek végezhetőek

ü a sajátos építményfajtákra speciális jogszabályi rendelkezések vonatkozhatnak

ü a lakóépületek építése és bővítése is sajátos szabályok alapján történik

 

Az előző sorokból az rajzolódik ki, hogy mobil – könnyen elbontható és felszámolható - megoldások esetében még a bejelentési kötelezettségtől is eltekinthet a helyi önkormányzat, mégpedig azért is, mert ilyen pitiáner kaliberű ügyek nélkül is van elég ügyintézési teendőjük a meglehetősen kevés emberi erőforrás kapacitásuk mellett.

 

Az egyszerű bejelentés a gyakorlatban:

ü az építész tervdokumentációt készít

ü elektronikus bejelentés után a térképre is felkerül az épület

ü 15 nap után kezdődhet az építkezés

ü felelős műszaki vezető felügyeli a biztonságot és a szakszerűséget

ü kivitelezési naplóban rögzítik az adatokat

 

Ha nem szeretnénk szabálytalanul eljárni, érdemes alaposabban is tájékozódni és az Önkormányzat Építési Hatóságával egyeztetni, de az évek során sokat egyszerűsödött az építkezés dokumentációja, ezért javaslom, hogy lakóépület esetén tegyük meg az egyszerű bejelentést, amely a következő építési tevékenységekre vonatkozik:

a.    a legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterületű, kizárólag lakófunkciót és azt kiszolgáló helyiséget tartalmazó új lakóépület építése, ha a szomszédos ingatlanon lévő, zártsorúan vagy ikresen csatlakozó épület alapozásának megerősítése nem szükséges,

b.   nemzeti emléknek minősülő műemlék kivételével a meglévő lakóépület 300 m² összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre történő bővítése,

c.    a lakóépületet kiszolgáló melléképület építése, bővítése, ha az az építési tevékenység elvégzése után a 17. § a) pontjában (ld. következő bekezdésben) meghatározott méretet meghaladja, de legfeljebb 60 m² összes hasznos alapterületű és legfeljebb 6,0 méteres gerincmagasságú, lapostetős melléképület esetén legfeljebb 4,5 méteres párkánymagasságú,

d.   az a)–c) pont szerinti építési tevékenység megvalósításához szükséges, a rendezett alsó terepszinttől számított 1,5 méter magasságot meghaladó támfal építése,

e.    a bejelentett építési tevékenységtől eltérő és
ea) az épület külső alaprajzi méretét megváltoztató,
eb) az épület beépítési magasságát megváltoztató vagy
ec) az épület telken belüli elhelyezkedését módosító építési tevékenység, vagy

f.     a lejárt hatályú egyszerű bejelentéssel rendelkező, használatbavételre nem alkalmas épület befejezéséhez szükséges, tartószerkezetet érintő építési tevékenység.

 

Természetesen ezek az – egyetemesen hasznosítható információk mellett közreadott - általános gondolatok kifejezetten az elmúlt közel 25 éves debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 

Ha részletesen is szeretnél ebben a témában tájékozódni,

keress fel személyes elérhetőségeimen, mindenben segítek!

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!