✅ 🧑🏫Hogyan válasszunk ingatlanos ügyvédet?

 

✅ 🧑🏫Hogyan válasszunk ingatlanos ügyvédet?

 

Ahogy már korábban többször is írtam, az ingatlanbefektetés és az ingatlanvásárlás hosszútávú, proaktív gondolkodást igényel és az ingatlan hasznait, valamint a terheit is hosszú éveken keresztül viselnünk kell. Ezért is fontos körültekintően megválasztani a hivatalos ügyintézőket, mint amilyen az ügyvéd is. Egy ingatlan adás-vételi eljárásban tapasztalt ügyvéd ugyanis megkönnyítheti, vagy akár élménnyé is teheti az ingatlanbefektetést.

Egy trehány, csak pénzelvonást megvalósító ügyvéd azonban teljesen tönkreteheti annak az élményét, hogy a nehezen megtakarított tőkénket egy igazán értékes vagyoneszközbe fektessük és emiatt katartikus kulturális sokkot élhessünk át.

Sajnos a legutóbbi ingatlanbefektetésem nekem is félrecsúszott, amikor hagytam az ingatlanközvetítő számára, hogy az ügyvédet is ő maga közvetítse ki az ügyintézéshez.

Egy teremgarázs megvásárlásához ugyanis az adott ingatlanközvetítő és a vele leszerződött ügyvéd szolgáltatásait vettem igénybe, akiket személyesen nem ismertem és a neten is csak néhány elrejtett információt találtam róluk, de a megnyerő modoruk lekapcsolta a piros lámpát a fejemben, tehát bizalmat szavaztam nekik.

Ez nagy hibának bizonyult utólag, ugyanis ezúttal semmi sem a szokásos módon zajlott.

Szombati napon megtekintés után kiszámoltam a befektetésarányos megtérülést, amire pozitív választ kaptam az adatgyűjtéseim során, tehát nem raboltam tovább az időt, felhívtam az ingatlanközvetítőt, aki örömmel fogadta a hívásom.

Már másnapra (vasárnapra) szándékozott a szerződött ügyvédjét megbízni, hogy írjuk meg az ingatlanvételi szándéknyilatkozatot és tegyek vételi ajánlatot, amellyel előre megfizetem az ügyvédi díjat, valamint az ingatlanértékesítői jutalékot, ezek utólag derültek ki.

A vételi ajánlatot végül nem vasárnap, hanem hétfőn írtam alá, egyúttal kifizettem az ingatlan vételárának a 20%át is ajánlati biztosítékként, amiből bőven tellett a tiszteletdíjakra.

Ezután az eladó irányából pozitív válasz érkezett az adás-vétel megkötése iránt, tehát másnap a fennmaradó vételárrésszel megjelentem az ügyvédnél.

Ekkor szintén elég érdekes ügymenet zajlott le, ugyanis rövid kedélyes bemelegítő beszélgetés után az ügyvéd elvette és megszámolta a vételárat, ezután eltűnt egy másik irodában, ahol szintén egy ingatlan adás-vétel zajlott.

Innentől kezdve csak az ingatlanértékesítő tudására hagyatkozhattunk, ami elég hézagosnak bizonyult, ugyanis ekkor derült ki, hogy az ingatlanon elővásárlási jog van.

Az ingatlanos elmondása alapján az ingatlan teremgarázs mivolta miatt a társasházban élő 7 lakástulajdonos a már megfizetett teljes vételár azonos összegéért megvásárolhatja előttem azt az ingatlant, amit már teljesértékűen kifizettem nemrégiben!!! Hogy micsoda???

Azt hittem rosszul hallok, ezért hívattam az ügyvédet, hogy magyarázza el mi ez az egész.

Ő a maga nemtörődöm lazaságával állva odaszólt, hogy ez bevált gyakorlat, nyugodjak meg!

Ezután többé nem láttuk a szerződéskötés alatt, amely során újabb értelmezhetetlen kifejezések jelentek meg, mint amilyen a ”tulajdoni lap szerint jelenleg felülvizsgálat alatti”, ami azt jelenti, hogy mivel az utcában jelenleg társasházakat építenek, ezért megváltoznak az ingatlanokat érintő törzsadatok is.

Néhány ilyen kifejezés gyakorlott ügyvédi magyarázat nélkül garantált magasvérnyomást eredményez, ezért csak tapasztalt ingatlanbefektetőknek ajánlom!

Ezután az Eladóval közösen értelmeztük a leírtakat és aláírtuk a szerződést, amikor ismét megjelent az ügyvéd és szárazbélyegzőjével hitelesítette az okiratot.

Ekkorra már a teljes vételár mellett az ügyvédi költség, az ingatlanértékesítői jutalék és a Földhivatali nyilvántartásba kérelem díja is megfizetésre került, szóval bíztam a legjobban.

Sajnos még ekkor sem rendelkeztem megfelelő információval – sem az ügyvéd, sem az ingatlanértékesítő oldaláról – az elővásárlási jog tekintetében, ezért magam tájékozódtam az internet adta források többnézőpontú ehetőségét kihasználva.

A következő napokban elolvastam az eladói és a vevői oldalakról származó bejegyzéseket is, így már eléggé feldúlttá váltam ahhoz, hogy felkeressem az ügyvédet és kérjem az ügyintézéssel kapcsolatos naprakész tájékoztatást.

Sajnos válaszra sem méltatott, ezért napok múlva ismét megkerestem és ekkor már ingerülten követeltem a választ, emellett egy ügyvédi díjról szóló számla kitöltését is, amiről a nagy kapkodásban az aláírástól és a kifizetéstől számított több, mint 1 hétben elfelejtkezhetett.

Ekkor néhány nap múlva azt a rövid választ kaptam, hogy intézi az ingatlanügyeket (de kiét?) és küldeni fogja a számlát, amit végül egy újabb levélváltással sikerült csak megszerezni.

A részletesebb tájékoztatásért újabb levelet kellett írnom, amelyben megírta, hogy eddig kiküldte a tulajdonosoknak az elővásárlási joggyakorlásukhoz szükséges okiratokat.

Na, ezzel megint sokra mentem, mert ez a szerződésben is rögzítve lett, ugyanis – bár hülyebiztosan fogalmaztam, hogy pontosan milyen információkra van szükségem – sajnos nem tudtam meg, hogy meddig tart az eljárás, mikor vehetem a gyakorlatban is birtokba az ingatlant, mi lesz ha valaki elővásárlást kezdeményez és elkezdhetem-e a fejlesztéseket, korszerűsítést, áramkiépítést, szerkezetbővítést, kapubeépítést, elektromos autótöltő-telepítést, valamint készíthetek-e képeket az ingatlanról a későbbi hirdetéshez?...

Mivel az ügyvéd nem rendelkezett megfelelő ingatlanbefektetői szemlélettel, sem célközönség-tapasztalattal, sajnos képtelen volt érdemben megválaszolni a kérdéseimet.

Ekkor gondoltam egyet és felkerestem az ingatlanértékesítőt, aki egyenesen azt tanácsolta, hogy már rögtön adjam bérbe az ingatlant, a többi csak formaság.

A teljes megtévesztés és összezavartság szélére kerültem, ezért ismét az ügyvédhez fordultam egy elmarasztaló hangulatú levéllel és végül kiköveteltem a szükséges információkat.

Az aláírástól már 3 hét telt el a sok megtévesztéssel, hátráltatással és időhúzással, de végül kiderült, hogy amíg az összes tulajdonos lemondó válaszát – éljen bárhol is a világban – megkapva válok csak jogosulttá a korábban kifizetett ingatlan bármilyen jogának gyakorlójává, addig jobb, ha a közelébe sem megyek.

Remek hírek, mondhatom!!!

A következő napok, végül hetekké váltak a passzív bizonytalanságban, ami alatt többször szerettem volna visszamondani az ingatlanvásárlást, vagy egyenesen nem gondolni rá.

Teljes érzelmi hullámvasútban telt el 1,5 hónap, míg végül megszereztem az ingatlant, amely ”a legjobb környék legrosszabb ingatlanja” elvét követve lehetett a tulajdonom, ugyanis az érintett tulajdonosok közül senkinek nem kellett, vagy nem volt megfelelő tőkéjük.

Egy jelentős – több, mint 30%os – áralku után azért mégiscsak reménykedtem, hogy megszerezhetem az ingatlant, ezért vártam végig viszonylagos türelemmel az eljárást.

A türelmes jutalma a testi-lelki és anyagi gyarapodás!

 

Ez szép is lenne, de miután a nevemre került a teremgarázs, felvettem a kapcsolatot a közös képviselővel, aki nemkívánatos betolakodóként tekintett rám és semmiben nem kívánt segíteni, beleértve a közösköltséges számla kiküldését, a saját árammérő óra telepítését, emellett tudatta velem, hogy semmilyen elektromos berendezést, villanyautó-töltő, vagy konnektor felszerelését nem fogja engedélyezni és a lakókat is erről győzi meg.

Hát ez remek!

Az ingatlanértékesítő azzal a feltétellel adta el a teremgarázst, hogy a korszerűsítések megkezdését támogatja a lakóközösség és a közös képviselő is, ami utólag újabb megtévesztésnek bizonyult, mert ennek tökéletes ellentéte valósult meg.

Az ingatlanbefektetésem hozzáadott értéknövekedése ebben az esetben, vagy időszakban tehát kimerül egy tisztasági festésben, falfelújításban, esetleg egy saját biztonsági kapu felszerelésében, mert a villanyautós célközönség megszólítása nehéz lesz töltési lehetőség kiépítése nélkül, amely a legfőbb célom volt a vásárláskor.

Így marad a nagyobb értékű, vagy fokozottan védett személyautóval rendelkező magánszemély célközönség, valamint a helyi boltok megcélzása raktárhelyiség biztosításával.

Szóval próbálom ezek után is úgy alakítani a történéseket, hogy egyszerre tanuljak és nyerjek is egy – a beavatkozásom mellőzésével – kialakuló kedvezőtlen élethelyzetből.

Ezek után persze még jobban megbecsülöm a saját ügyvédem, aki legalább képes felolvasni és értelmezni a szerződésekben írottakat, valamint rendelkezik az ügyvédek jótulajdonságaival: törvénytisztelő, tisztességes, tevékeny, teherbíró és tehetséges.

 

Biztos tanulság a történtekből:

Minden olyan ügyvédet kerüljünk el, aki nem képes belátni, beleérezni magát az ingatlanbefektetések minden tekintetben megterhelő erőforrásokat és fokozott érzelmeket igénylő világába, mert csak megtévesztésnek és hátráltatásnak tesszük ki magunkat!

Esetleg egy célzott kérdéssorral meggyőződhetünk róla, hogy megfelelő protokollban lesz-e részünk, ezek alapkérdései lehetnek:

-       Van-e saját (tehermentes) ingatlanja?

-       Van-e saját befektetési ingatlanja?

-       Végzett-e már ingatlan adás-vételi eljárást?

-       Vannak-e ingatlanbefektető megbízói?

-       Folyamatosan képzi-e magát az ingatlanbefektetések területén?

-       Hogyan segíti az ingatlanbefektetést/vásárlást?

-       Milyen eszközökkel segíti az ingatlanbefektetést/vásárlást?

-       Milyen módszerekkel segíti az ingatlanbefektetést/vásárlást?

-       Milyen tudással/képesítéssel segíti az ingatlanbefektetést/vásárlást?

-       Milyen tapasztalatokkal segíti az ingatlanbefektetést/vásárlást?

-       …

Amennyiben ingatlant szeretnénk vásárolni, vagy eladni, érdemes megfontolni ingatlanközvetítő felkeresését, erről egy másik blogbejegyzésben írok.

Az ingatlanbefektetéshez, vagy csak az első ingatlan megvásárlásához a megfelelő ingatlantanácsadó kiválasztása is elég lehet, erről ebben a blogbejegyzésben írok.

 

Most vizsgáljuk meg milyen ingatlanos élethelyzetekben lehet szükségünk ügyvédre.

A legáltalánosabb helyzet a cselekvőképesség hiánya, vagy részlegessége valamelyik érintett fél oldalán történő megjelenése:

- Adásvételi szerződés előkészítése (az aláírási jog eltérő a korosztályoknál)

- 18 év alatti érintett esetén gyámhatósági eljárás vevő és eladó esetében is

- 18 év alatti érintett esetén ajándékozás során nem kell Gyámhatósági eljárás

(kivéve haszonélvezeti jogosultság esetén)

- a Gyámhatósági eljárás 2-3 hónap időtartam is lehet Pártfogó ügyvéd bevonása miatt

- a testi fogyatékossággal érintett (vak, süket, néma, írástudatlan, mozgáskorlátozott…) hivatalosan cselekvőképesnek számít, ebben az esetben az ügyvéd képtelen szerződést kötni,

csak közjegyző előtt lehet szerződni

- cselekvőképtelen érintett esetén bíróság általi korlátozással történő gondokság alá helyezés

- teljes vagy részleges cselekvőképtelenségben érintett esetén bíróság általi korlátozással történő gondokság alá helyezés

 - teljesen, vagy részlegesen cselekvőképtelen érintett esetén

- részlegesen cselekvőképes érintett esetén

 

Az ügyvéd kiemelt szakmai támogatást nyújt az ingatlan nyilvántartás (tulajdoni lap, földhivatali térkép…) adatainak, információinak értelmezésében, valamint bejegyeztetésében.

Az ügyvédet a vevő meghatalmazhatja, hogy járjon el a nevében és kezdeményezze a megvásárolt ingatlan elsőfokú eljárás keretében történő ingatlan nyilvántartásba vételét, amelynek díja jelenleg 6.600.- számlával együtt.

Az eset érdekessége, hogy több alkalommal vásároltam egyedüli 100% tulajdonrészt ingatlanokban, amelyekhez haszonélvezeti jogot jegyeztettem be és előfordult olyan élethelyzet, amikor az ingatlanközvetítő ragaszkodott a saját pitiáner ügyvédjéhez, aki több esetben is megtévesztett, így kétszer vette el az ingatlan nyilvántartás bejegyzési díját is egyszeri bejegyzés esetén, de az adott izgatottság miatt ezt később csak észleltem.

Tanulság: egy tapasztalt ingatlanbefektetőt is képes félrevezetni egy nyájas, magát lazának mutató tisztességtelen ügyvéd, de ne hagyjuk magunkat megtéveszteni!!!

 

Az adó- és illetékfizetés a következő terület, ahol hasznos lehet az ügyvédi támogatás.

Egy megfelelően felkészült ingatlanos ügyvéd az eladó adózási és a vevő illetékfizetési kedvezményeit, valamint mentességeit is naprakész hatályosság mellett képes követni, ezért

mindkét érintett szereplő részére akár milliókat takaríthat meg az érvényesítéssel.

Szerencsésnek mondhatom magam, ugyanis olyan lelkiismeretes és tisztességes ügyvédnővel dolgozhatok együtt, aki minden esetben az összes jogi részletre figyel.

Ennek ellenére így is előfordulhatnak olyan élethelyzetek, amikor szakmai vitába keveredünk, ugyanis ingatlanközvetítői képesítésemnek és ingatlanbefektetői tapasztalataimnak hála több egyedi esettel is találkozhattam, amelyek eltérnek a sztenderd eljárásoktól.

Kifejezetten az eladói személyi jövedelem adózási és vevői vagyonszerzési illetékfizetési kedvezmények és mentességek ilyen területnek számítanak, amikor sok összetett életkörülmény változtathatja meg a végleges eredményt, a kapott összegeket.

Az eladás után keletkezett jövedelmet terhelő 15% SZJA meghatározásához levonhatunk törvényben meghatározott költségeket:

-       adásvételi szerződéssel igazolt korábbi vételárösszeg

-       számlával igazolt hozzáadott értékköltségek (karbantartás, felújítás, korszerűsítés)

-       eladással kapcsolatos kiadások (közvetítői és hirdetői díj, marketingköltség)

Mivel erről a NAV nem ad jelzést, önállóan kell bevallani!

Az SZJA kötelezettség alakulása az ingatlanszerzés évei alapján:

-      0. és 1. évben a jövedelem 100%-a

-      2. évben a jövedelem 90%-a

-      3. évben a jövedelem 60%-a

-      4. évben a jövedelem 30%-a

-      5. évtől adómentes

 

Részben vagy egészben adómentessé válhat az ingatlanvásárlás, vagyoni értékű jog átruházása eseteiben:

-      a házassági vagyonközösség megszüntetésekor

-        magánszemélyek közötti tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján

-      nyugdíjas magánszemély központi költségvetési szervvel vagy helyi önkormányzattal kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződése alapján

-      az önkormányzat, vagy az állam tulajdonában lévő lakás bérleti jogáról való lemondás

-      a lakások és helyiségek bérlete

-      termőföld értékesítésből származó jövedelemnek a 200.000.- forintot meg nem haladó része (regisztrált őstermelőnek, vagy mezőgazdasági alkalmazottnak történő eladás esetén 5/10 éves hasznosítási feltételek mellett)

-      termőföld értékesítéséből származó bevétel, ha az osztatlan közös tulajdont egy tulajdonostárs szerzi meg

-       termőföld átruházása (egyedi feltételek mellett magánszemélynek, települési önkormányzatnak, a Nemzeti Földalap javára, vagy ha az osztatlan közös tulajdont egy tulajdonostárs szerzi meg)

Az adófizetés után most vizsgáljuk meg az illetékfizetési kötelezettséget, amely visszterhes vagyonátruházás (ingatlanvásárlás) esetén a vételár (forgalmi érték) 4%-a mértékű.

Illetékfizetési kötelezettség vagyoni értékű jogokra és ingókra is kiterjedhet:

-      ingatlan vagyoni értékű jog megszerzése és megszüntetésével kapcsolatos vagyonszerzés

-      ingatlan haszonélvezeti joggyakorlás átengedése

-      belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság vagyoni betétjének megszerzésére

 

Illetékfizetési kedvezményeket az alábbi esetekben érvényesíthetünk:

-       Ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzések visszterhes vagyonátruházási illetéke

3%, ha az Ingatlanfejlesztő vevő vállalja, hogy az ingatlant 2 éven belül továbbértékesíti és 2%, amennyiben vállalja, hogy kötelmi jog alapján a továbbértékesítő szerződés megvalósul, szakmai kifejezéssel teljesedésbe megy.

-       Cserét pótló ingatlanvételnél és cserénél a negatív illetékalapot – veszteséget - eredményező ügyletek

-       Egyenes ági rokonok közötti visszterhes vagyonátruházás

-       Házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházása

-       Házastársi vagyonközösség megszüntetése

-       Lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése 4 éven belüli építkezés esetén

-       Ingatlanfejlesztő Vállalkozó által újonnan épített lakóingatlan vásárlása

- 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonos

- első lakásszerzéshez kapcsolódó illeték

- lakásvásárlás CSOK igénybevételével

 

Illetékmentességet is elérhetünk az alábbi esetekben:

-       cserét pótló vétel

-       egyenes ági rokonok között

-       házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházás esetén

-       házassági vagyonközösség megszüntetése

-       építési telektulajdon szerzése

2021. július 10-e előtt megkötött adásvételi szerződések esetében:

- CSOK igénybevételével, ha a gyermekvállalás a kitűzött határidőig nem sikerül, vagy a kedvezményezett a támogatást a határidő lejártáig visszafizette

2021. július 10-e után megkötött adásvételi szerződések esetében

- CSOK igénybevétele mellett a támogatást önként, vagy hatósági elrendelésre visszafizette

 

Vagyoni értékű jogok, a haszonélvezet

A vagyoni értékű jog 1 évi értéke a terhelt ingatlan - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének 1/20-ad része, tehát a számításnál 20-szal szükséges elosztani a forgalmi értéket.

Ezután a haszonélvezeti jogosult életkorának szorzójával kiszámíthatjuk a haszonélvezeti jog forgalmi értékét.

Haszonélvezeti jog kedvezményezettje:

25 évesnél fiatalabb - 10x

25-50 év - 8x

51-65 év - 6x

65 év feletti - 4x

 

Haszonélvezeti jog illetékfizetés-mentesség esetei:

-       haszonélvezeti jogosult halála

-       özvegy új házasságkötéssel történő haszonélvezeti jog megszűnése

-       feltételhez kötött haszonélvezeti jog feltételteljesülése

-       meghatározott időre kikötött haszonélvezeti jog időbeli hatályának letelte

Személyes költségmentesség miatt illetékfizetés alól mentesülhetnek:

-       Egyesületek

-       Alapítványok

-       Egyházak

Öröklés/ajándékozás alkalmával 9%/18% az örökösödési/ajándékozási illeték, ezért gyakran a családtagok adás-vételi szerződéssel szerzik meg az ingatlant, amellyel a vagyonszerzési illeték csak 4% lesz, ebben az esetben a szerződő felek megkerülték és megszegték az Illetéktörvényt, ezért érvénytelennek számít, tehát semmisé válik az ügyvéd által elkészített és ellenjegyzett, de színlelt tulajdonjog átruházási szerződés.

 

Mikor van szükség ügyvédre?

Az ingatlanos ügyvéd kiemelt szerepe az adásvételi és bérleti, valamint megbízási és vállalkozási szerződések megkötésekor válik jelentősebbé, hiszen az írásban foglaltaknak nagyobb nyomatékot ad a szakmai ellenjegyzése.

Polgári jogi szerződést köthetünk írásban, szóban és ráutaló magatartással is, amennyiben minden érintett egybehangzóan akaratnyilatkozatot tesz.

Természetesen, ami nincs írásba foglalva az a későbbi félreértések és eltérően emlékezések számára teret engedhet, ezért érdemes mindent részletesen rögzíteni.

Írásos szerződés egyszerű magánokirat formájában is keletkezhet, amennyiben az érintett az általa írt, vagy nyomtatott okiratot aláírja és nem hitelesítteti tanúkkal, vagy közjegyzővel.

Ezek jellemzően a Megbízási és Vállalkozási szerződések, vagy kölcsönszerződések.

Teljes bizonyító erejű hiteles magánokirat esetében az érintett, vagy érintettek az általuk rögzített tartalmú okiratot aláírják, vagy harmadik személy által szerkesztett okiratot 2 tanú meghatározott adataival és aláírásával kiegészítve hitelesít.

Ide tartoznak a Maghatalmazások és azok a bérleti szerződések, amelyekben kikötés, hogy a Bérlő ideiglenes lakcímként kívánja birtokba venni az ingatlant.

Ügyvéddel ellenjegyzett magánokiratra kifejezetten a Ingatlannyilvántartási Hatóságnál történő bejegyzés alkalmával lesz szükség, ami fokozottan hiteles magánokirat.

Az ügyvédi ellenjegyzés igazolja az érintett felek által elérni kívánt joghatás elérését és a joggyakorlat végrehajthatóságát.

Közjegyző által közokiratba foglalt szerződés megírásakor büntetőjogilag is hiteles közokirat jön létre, amely főként a banki kölcsön jelzálogjog bejegyzésére és a bérleti szerződések kiköltözési nyilatkozatának belefoglalása esetében lesz szükséges.

Ilyen közokiratok esetében a bírósági végrehajtó azonnal megkezdi a Bérlő kilakoltatását, amennyiben bármilyen probléma merül fel a megszerzett birtokjogával kapcsolatban.

A közjegyzői közokiratok a hitelességi hierarchia csúcsán helyezkednek el, ezért elkészítésük is erőforráspazarlóbb a magánokiratokhoz képest, amelyeket egy ügyvéd is elkészíthet.

Amennyiben az ügyvéd által szerkesztett magánokirat módosításra, vagy felmondásra kerül, azt már csak közjegyző végezheti el a hitelességi hierarchia szabályai szerint.

Ha tehát nem szükséges közokirati szerződést kötnünk érdemes ügyvédi támogatást kérni, azonban ezt a legnagyobb körültekintés mellett szükséges megvalósítani, mert az ingatlanos szakmában tapasztalhatóak a legnagyobb visszaélések és megtévesztések, vagy akár az érintettek tudatlanságára, tájékozatlanságára alapozott törvényes tulajdon-, érdek-, vagy jogvesztések, esetleg erőforrásveszteségek.

 

Remélem többeknek segítettem abban, hogyan válasszunk megfelelő ingatlanos ügyvédet!

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!