A telekvásárlás problémái ✅🏡💸🥇

 

A telekvásárlás problémái ✅🏡💸🥇

 

Legtöbbször lakásbefektetések témában posztolok, azonban Debrecen környékén az elmúlt években jelentősen megemelkedtek a termőföld és telekárak, így jelenleg már az országban a legdrágább áron 5millió forint felett lehet hozzájutni 1 hektár földhöz.

Egy korábbi blogbejegyzésben már írtam arról, hogy az ingatlanbefektetések közül a lakóingatlanokat a biztonsági kondícióik miatt ajánlom, de természetesen léteznek a lakóingatlanokon kívül is befektetések az ingatlanpiacon, mint pl.: telek, föld, mezőgazdasági ingatlan, üzlethelyiség, iroda, nyaraló, raktár, ipari létesítmény, vendéglátó egység, valamint akár intézmények is, de ezek befektetési szempontból fokozottan kockázatosak lehetnek és a hitelezhetőségük is kérdéses.

Az elmúlt 10 év minimum 300%-os áremelkedése miatt azonban az ismerősi körömben többen is szeretnének megszabadulni földjeiktől és telkeiktől, így realizálva komolyabb tőkét, amit lakásvásárlásra fordíthatnak, vagy éppen néhány olcsó városi telekajánlat hatására jött meg a kedvük az ingatlanbefektetéshez, azonban ezek a telkek kedvezőtlen feltételekkel rendelkeznek, beépíthetőségi és elbirtoklási szempontból is érintettek lehetnek. Erről később írok részletesebben.

Ez a bejegyzés alapvetően a telekvásárlás problémáival foglalkozik, azonban a termőföld adás-vétel kockázatára is kitérek, hogy az állam szemléletét megérthessük a témával kapcsolatban.

 

Mik a problémák a termőfölddel?

Ingatlanbefektetői szempontból első látásra vonzó lehet a földvásárlás, ugyanis kevesen foglalkoznak vele és a speciális tudást és tájékozottságot megkövetelő formája miatt ez nem változik később sem.

Pontosan emiatt nem ajánlom befektetési szempontból, mert akár örök befektetéssé is válhat és soha sem fog forgalomképessé válni, bármilyen passzív jövedelmet termelni, vagy infláció felett értéknövekedni.

A föld (termőföld) sajnos csak korlátozottan forgalomképes, ugyanis társadalmi-gazdasági jelentőséggel rendelkezik, tehát mindig is kiemelt helyen szerepelt.

Kizárólag az Európai Unió tagállami állampolgárai, valamint a belföldi természetes személyek szerezhetnek földbirtokot Magyarországon és közülük, akik nem minősülnek földművesnek összesen 1 hektár földet birtokolhatnak, a már tulajdonban lévő földjük és a megvásárolni kívánt föld nagysága szerint.

Földművelési céllal és kötelezettséggel maximum 300 hektár termőföldet vásárolhatunk, szintén az előbb taglalt méretbeli követelmények mellett, kiegészítve a haszonélvezettel terhelt területekkel.

Kicsivel jobb a helyzet abban az esetben, ha állattartással, kertészet fenntartásával, vagy termőföldi vetőmag előállítással szándékozunk foglalkozni, ebben az esetben 1800 hektár a birtokmaximum.

De ne siessünk ennyire előre, ugyanis a termőföld értékesítése csak az elővásárlási jog jogosultjainak egyöntetű beleegyezésével valósulhat meg, akik az adás-vételi szerződés aláírása előtt hirdetményi kiértesítés után visszajeleznek és a szerződésben rögzített feltételek mellett elővásárolhatják a földet, meghatározott elővásárlási sorrend alapján:

-       a magyar állam

-       a földműves, aki rendszeresen használja a földet

-       helyben lakó szomszéd földműves

-       helyben lakó földműves

-       max 20 km-re lakó földműves

Az elővásárlási jog érvényesítésére 60 nap áll rendelkezésre, ennek letelte után, visszajelző nyilatkozat hiányában, vagy közeli hozzátartozók között megkötött adás-vételi szerződés esetében már nem él az elővásárlási jog, tehát problémamentesen megszerezhető a kívánt termőföld.

Az árképzés tekintetében 2023. Május 1. után már az új szabályozás alapján szükséges a kínálati árat meghatározni, amely a korábbi 20 éves jövedelemtermelő képesség helyett a helyben kialakult piaci árakra épülve objektív árképzést tesz lehetővé.

A föld árát a Kormányhivatal és a helyi Földbizottság is ellenőrzi, hivatalos állásfoglalásával jóváhagyja.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az adott településen kialakult átlagárat határozzák meg, amelyet az Agrárkamara honlapján lehet megtekinteni, hektárra és aranykorona értékre lebontva.

Az erdők tekintetében az 50 éves jövedelemtermelő képesség vizsgálata lesz továbbra is az átlagár alapja.

Az átlagár egy hiteles alapja lesz a kínálati árképzés meghatározásának, ami főszabály szerint max. 10%-os nyereséget enged meg az eladónak, ami befektetői szempontból igen aggályos.

A kínálati ár 10%-on túli felülárazása is lehetséges, amennyiben a föld kedvező kondíciókkal rendelkezik, kiemelten az alakja, fekvése, elhelyezkedése, megközelíthetősége, domborzati viszonyai, vízjárási rendezettsége, öntözhetősége, kerítettsége és kultúrállapota tekintetében.

A kínálati vételár meghatározásánál ezeket mind indokolni kell és 2023. Június óta a földön termő ültetvények, agrotechnikai létesítmények, felépítmények értékét is meg kell határozni.

Ez azért érdekes, mert illetékmentesen csak a termőföld szerezhető meg, a többi ingatlanelem, vagy földhöz kapcsolódó növendék esetében a vételár 4% vagyonszerzési illeték megfizetése kötelező.

Vevői oldalról előfordulhat az a probléma, hogy jelzáloghitelből szándékozunk önerőt előteremteni a földvásárláshoz, azonban a tulajdonosok száma ennél a befektetési formánál a többszázat is kiteheti, tehát elővásárlásnál az összes tulajdonosnak bele kell egyeznie az eladásba és ez olyan mennyiségű erőforrást pazarol el, hogy a bankok nem kívánnak ilyen bonyolult ügyekkel foglalkozni.

A gyakorlatban ezt a problémát úgy szokták kikerülni, hogy a leendő vevőnek minimális tulajdonrészt jegyeztetnek be ellenértékes ajándékozás formájában, ekkor az elővásárlási jogosultak kikerülnek az ügyletből és a leendő vevő bekerül a tulajdonosok közé.

Ekkor már bármennyi további tulajdonrészt megvásárolhat a földterületből, azonban a szerződéskötéstől 3 éven és tudomásra jutástól 30 napon belül a tulajdonostársak bírósági úton érvényteleníthetik az adás-vételi szerződést, ugyanis az a jogszabály és az érintettek megkerülésével keletkezett.

Ennek az élethelyzetnek az elkerülésére a gyakorlatban azt szokták alkalmazni, hogy adásvétellel egybekötött egyedi feltételekkel rendelkező csereszerződést kötnek értékkülönbözet megfizetéssel, így a társtulajdonosok nem tudnak hasonló cserealapot biztosítani, de ezt is hatálytalaníthatják később, ha tudomásra jutástól 30 napon belül és a szerződéskötéstől 3 évig bizonyítják, hogy ők is rendelkeztek a vásárláshoz szükséges azonos cserefeltételekkel.

Most térjünk át a telkekre, amelyek a földek mintájára hasonló kondíciókkal épülnek fel.

Mik a problémák a telekkel?

A legelrettentőbb helyzet talán az építési övezetek besorolása alapján rögzített beépíthetőségből származik, amely jellemzően Debrecen beépítésre szánt belterületén 30%, beépítésre nem szánt külterületén 3% a maximálisan beépíthető terület, tehát várostáblán belüli 300m2-es telken elméletben 90m2-es alapterületű ház is épülhetne, azonban a legkisebb zöldterület mértéke általában 50% mértékben került meghatározásra, tehát a telek 150 m2 része növényzettel borított állapotban kell maradjon. Ebből adódhat a következő praktikus elgondolás, hogy akkor felhőkarcoló formában emeleteket húzzunk fel az így már csak max 45m2-re zsugorodott beépíthetőségű telkünkre.

Ez azért nem lehetséges, mert a legnagyobb magasság is meghatározásra került, gyakran 4,5m összmagasságú lehet az épület, tehát tetőszerkezettel együtt és annak formájától függően kb 160-200cm belmagasságú emeletek felépítése lehetséges. Ez a méret még gyermekek részére is elég alacsony, nyomasztó, levegőtlen és élhetetlen lenne. Ezért is kiemelten fontos, hogy telekvásárlás előtt az Ingatlan Nyilvántartási Hatóságnál (lánykori nevén Földhivatal) érdeklődjünk a telekkel kapcsolatban, ugyanis a tulajdoni lapon a főbb információk megjelennek, emellett érdemes méretpontos alaprajzot is beszerezni.

Szintén itt szerezhető be Ügyfélkapu azonosítóval a telek helyrajzi száma, amellyel további is információkhoz juthatunk, ezek Debrecen szabályozási tervének honlapján elérhetőek.

A területfelhasználási jelekre itt érdemes odafigyelni, amelyek lehetnek:

Ln – nagyvárosias lakóterület

Lke – kertvárosias lakóterület

Gksz – kereskedelmi és szolgáltató terület

Gipj - környezetre jelentős hatást gyakorló ipari terület

Gipe - egyéb ipari terület

Üü - üdülőházas terület

Üh - hétvégi házas üdülőterület

Kh - különleges – hulladékgazdálkodási terület

Ki - különleges – intézményi terület

Kke - különleges – kereskedelmi terület

Kk+f - különleges – kutatás-fejlesztési terület

Kkö - különleges – közlekedési terület

 

Az idők során a megengedett beépíthetőséget jellemzően nagymértékben túllépték a tulajdonosok, azonban ha nem érkezett ellenük feljelentés akkor 10 év alatt elévültek ezek az ügyek és a hivatalok nem foglalkoznak velük.

Saját tapasztalattal is rendelkezem ezen a területen, ugyanis a feleségemmel az egyik saját külterületi kertünket üresen, ingatlan nélkül értékesítettük, amelyre a következő tulajdonos – a megengedett 30m2 helyett - több, mint 200m2-es többemeletes házat épített fel, hogy kiemelkedjen a szomszédok közül.

Ezt a kertszomszédok – akik maguk is jelentősen túlépítették kerti házaikat – nem nézték jó szemmel.

Az új tulajdonos a feljelentéskor minket jelölt meg építtetőnek, ezért a Földhivatal munkatársai megkeresésük során követelték, hogy bizonyítsuk az igazunkat, miszerint üres állapotú telket értékesítettünk.

Ez természetesen az adás-vételi szerződés alapján egyszerű lett volna, amennyiben az új tulajdonos nem hamísította volna meg a saját példányát, így a két eltérő tartalmú dokumentum közül a saját példányunk eredetiségét nem tudtuk bizonyítani, tehát korábbi légi felvételeket kellett beszerezzünk a telekről.

Miután ez sikerült az új tulajdonost kötelezték a túlméretes ingatlanrészek lebontására, ami így 10 év távlatában sem valósult meg és valószínűleg már elévült az ügy.

Összefoglalva tehát a telkekre felépített ingatlanok jellemzően minden esetben túlépítettek és ezek a rejtett tények csak a tulajdonosváltáskor jelennek meg, az új tulajdonos kárára.

Emellett az is gyakori jelenség, hogy a szomszédok kezdetben illetéktelenül, majd jogilag megalapozottan hozzájutnak a telek meghatározott részeinek tulajdonjogához.

Akinek ezek után még van kedve telekvásárlással gyarapítani az ingatlanbefektetői portfólióját, az figyelmesen olvassa el a következő részt!

Most jön az elbirtoklás, ami egy olyan jogintézmény, ami biztosítja, hogy valamely ingatlan, vagy telek feletti tulajdonjog hosszú időn keresztül ne maradjon bizonytalan, tehát gondozott maradjon a terület.

Ha a szomszéd a külső szemlélő számára tulajdonosként viselkedik az adott telken és azt saját birtokaként 15 éven keresztül önállóan rendezi, akkor a jogszabály alapján elbirtokolhatja a területet, amennyiben ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzést kezdeményez, ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy pedig közokiratba foglalt szerződés, vagy tulajdonosi megállapodás formájában.

Tehát előfordulhat, hogy a kiválasztott telek alaprajzán és tulajdoni lapján nincs rögzítve az elbirtoklás ténye, de mégis az adás-vételi szerződés aláírása előtt az egyik szomszéd bejegyezteti az elbirtoklását.

Kiemelten fontos ezért a szomszédokat felkeresni és a tulajdonossal is hivatalos magánokiratok aláírásával bizonyíttatni, hogy ez a kellemetlen élethelyzet nem fog bekövetkezni, saját részről pedig szándéknyilatkozatban közölni, hogy ilyen esetben nem kívánjuk megvásárolni a telket.

Ha ezek tekintetében mindent rendben találtunk, érdemes rátérni a jogi terheltségekre, amelyek a telekkel kapcsolatban felmerülhetnek, ezek közül a leggyakoribbak az elővásárlási és haszonélvezeti jog.

Az elővásárlási jogról már részletesen beszéltünk, most a haszonélvezeti jog lesz a téma.

A hivatalos megfogalmazás így szól:

A haszonélvező (jogosult) birtokában tarthatja, használhatja a más személy (kötelezett)

tulajdonában álló dolgot, és szedheti annak hasznait.

Ez a jog ingyenesen, vagy ellenérték fejében átengedhető, a tulajdonos tudta és engedélye nélkül is bérbe adható, de nem ruházható át, nem megörökölhető és maximum a jogosult természetes személy élete végéig állhat fenn, jogi személy (cég/szervezet) esetében max. 50 évre szólhat.

A haszonélvezeti jogosult tehát bérbe adhatja a telket, azonban csak a tulajdonos terhelheti meg azt, jellemzően jelzáloghitellel, amely a tulajdonos kölcsöne törlesztő részleteinek, vagy akár a haszonélvező közüzemi számláinak nemfizetése esetén jelentős tartozással terheli meg a befektetni kívánt telket.

Amennyiben a tulajdonos – tehermentesítés nélkül - szándékozik megválni a terhelt telektől akkor a tartozások is átszállhatnak a következő tulajdonosra, valamint a haszonélvezeti jog kötelezően megmarad, tehát a haszonélvező továbbra is zavartalanul folytathatja tékozló és tartozásfelhalmozó életmódját.

Ilyen esetben érdemes tehát a haszonélvezői jogról lemondással elkülöníteni a jogosultat.

Amennyiben erre az érintett nem hajlandó, vagy nem rendeltetésszerűen használja az ingatlant, telket, akkor a tulajdonos a haszonélvezőtől biztosítékot követelhet, de ha erre sem hajlandó, a bíróság segítségével felfüggeszthető a haszonélvezeti jog.

Előfordulhat, hogy a haszonélvező olyan mértékű tartozást halmoz fel, amekkorát a tulajdonos már nem képes behajtás során teljesíteni, ekkor érdemes kezdeményezni a haszonélvezeti jog végleges törlését.

Az előzőekhez képest már csak egy kis apró kellemetlenségnek tűnik a telki szolgalom, amely lényege hogy az egyik ingatlan mindenkori birtokosának joga van ahhoz, hogy a másik ingatlant meghatározott terjedelemben és meghatározott célra használja.

A telki szolgalom a haszonélvezeti joggal ellentétben, nem személyhez, hanem a telekhez kötődik.

A telken való áthaladás, vízellátás, elvezetés, pince és vezetékelés, állatterelés, gyümölcsök összegyűjtése, ágak és gyökerek eltávolítása, építkezés, karbantartás, valamint egyéb esetekben is szolgalmi joghoz kötött, ezért a szolgáló telek tulajdonosa köteles tűrni az uralkodó telek tulajdonosának tevékenységeit.

Az ilyen joggal terhelt telek értéke sokkal kisebb az uralkodó telekénél.

Ez a jog szintén megszerezhető elbirtoklás útján is, ezért fokozott elővigyázatosságot javaslok!

Létezik még közérdekű szolgalmi jog is, amikor közérdekből közüzemű szolgáltató az ingatlanon, vagy telken szolgalmi, vagy használati jogot alapít és jegyeztet be, leggyakrabban vezetékjogot.

 

Remélem többeknek sikerül segítenem a telekvásárlás problémái megoldásának sikeres megvalósításában és gondolataimmal helyes, megfontolt és kedvező döntéseket születhetnek.

Természetesen ezek az általános gondolatok kifejezetten az elmúlt 20 éves debreceni ingatlanbefektetői tapasztalataimon és tudásomon alapszanak, így másik helyszínen és időszakban teljesen más eredmények és következtetések is születhetnek, élethelyzettől, szemlélettől és lehetőségektől függően.

 

További tartalmakért kérlek iratkozz fel YT csatornánkra

és likeolj minket a FB-on!

 

Köszönöm a figyelmet!